Kupujete nemovitost? Dejte pozor, aby byla v budoucnu prodejná!

Pokud kupujete již postavenou dům nebo 'hotový' byt, dá se tržní cena odhadnout tak, abyste nekoupilo za příliš vysokou cenu. I přesto, že si prověříte, zda je tržní cena nemovitosti odpovídající, může vás potkat ještě několik rizik.

Největší rozčarování přichází při prodeji novostaveb a rekonstruovaných domů

Koupili jste pozemek a postavili na něm dům? A spočítali jste, na kolik vás stavba vyšla? Včetně práce, materiálu, projektu?

A teď chcete tento dům prodat. Většina prodávajících udělá nejprve to, že si spočítá, kolik je stavba stála peněz. Při stanovení ceny nejprve uvažují takto: 'ať z toho dostanu alespoň to, co jsem do toho dal.' A stanoví cenu podle výše svých investic.

Problém je v tom, že takto stanovovat cenu nemovitosti nelze!

Kupující opravdu nezajímá, kolik vás stavba stála. Ani kolik jste přeplatili úvěrem. Ani kolik potřebujete na pořízení nového bydlení. 

Pokud již předem víte, že za takovou vysokou cenu je nemovitost neprodejná, raději se do prodeje ani nepouštějte. Zázraky v tomto ohledu se dějí opravdu málo často, téměř by se dalo říct, že se prakticky nedějí. Prodat nemovitost za vyšší cenu, než je tržní může nastat zcela ojediněle v tomto případě:

• kupující stojí konkrétně o vaši nemovitost. A to například z důvodu, že jejich nemovitost sousedí s danou nemovitostí, či k vaší nemovitosti mají z minulosti nějaký osobní vztah. Třeba tuto nemovitost vlastnili v historii jejich předci, či oni osobně. Pak se může stát, že je zájemce ochoten zaplatit i o něco vyšší cenu, než je tržní.

Lokalita. Nesporně lokalita je jeden z klíčových faktorů, který rozhoduje o tržní ceně nemovitosti.

Rozhodně nečekejte, že…!

…pokud jste si koupili parcelu v zástavbě, kde jsou rodinné domy nižší tržní ceny a na své parcele postavíte luxusní vilu s mramorovou dlažbou a zlatými kohoutky, nemůžete očekávat, že se vám tato investice vrátí.

…kvalitně postavenou novostavbu prodáte se ziskem. Kvalitní provedení stavby domu, který si takříkajíc stavíte 'pro sebe,' bude určitě finančně nákladnější než stavba domu 'na kšeft.' Nicméně stále platí fakt, že zájemci o koupi domu se rozhodují především podle ceny. Takže i když ví, že vaše novostavba je velmi kvalitně postavena a vybavena, stejně většinou dají přednost levnější, méně kvalitní novostavbě. Taková je zkutečnost.

…dobře prodáte dům s malou zahrádkou. I v případě, že je dům odpovídající kvality a ceny, malá zahrada často zájemce odradí od rozhodnutí koupit.

…dům před rekonstrukcí prodáte blízko ceny domu po rekonstrukci. U běžných rodinných domů se cena nemovitosti před a po rekonstrukci může lišit i v řádu milionů. Obecně by se dalo říct, že tento rozdíl bývá okolo dvou milionů, tedy v případě běžných rodinných domů o dispozici 3-5 pokojů.

…důležité je také stínění interiéru a případně i terasy. Určitě je pro vás přidanou hodnotou, pokud jsou zde instalovány například venkovní markýzy a nebo alespoň vertikální žaluzie.

To samé v podstatě platí i o bytech. Mnoho prodávajících, kteří prodávají byt v původním stavu zvažují, zda nemají ještě před prodejem investovat do rekonstrukce nebo alespoň do částečných úprav. Opět - obecně řečeno-, takový počin se rozhodně nevyplatí. Doporučuje se udělat pouze takové úpravy, které nejsou příliš finančně nákladné a mohli by mít pozitivní dopad na celkový dojem stavu nemovitosti. Další věc: spousta kupujících naopak cíleně vyhledává nemovitost v původním stavu, aby si ji mohli předělat podle svých představ. Proto udělejte jen 'kosmetické úpravy,' větší finanční investice nemají smysl.

Když kupujete, nevěřte jen svým očím!

Když se rozhodujete, zda nějakou nemovitost koupíte či nikoliv, nedejte jen na vlastní úsudek a slova vlastníka či realitní makléře. Pokud si chcete být jisti udělejte dvě věci:

1. Udělejte si obhlídku okolí. Poznejte, co se kolem nachází. Pozdravte sousedy, zkuste s nimi navázat kontakt. Vyptejte se na všechno, co vás napadne. Zajděte do místní hospody. Pokud budete mít štěstí, dozvíte se i to, co jste vědět nepotřebovali.
2. Zajděte na obecní úřad. Zvláště v menších obcích většinou na obecním úřadě ví 'všechno'

Přesvědčte se, že dům není jen 'načančanou rujnou”!

Pokud má prodávající všech pět pohromadě, ví, že upravená a čistá nemovitost se prodá daleko snáze a za lepší cenu, než úplně ta samá nemovitost, ale plná nepořádku se zarostlou zahradu. Proto je třeba:

1. Neodsuzovat domy, které na první pohled nepůsobí příjemným dojmem. A držet se pouze faktů. Neřešte špínu a rostliny na zahradě. To je to nejmenší. Nicméně, pokud se dokážete od těchto faktorů oprostit, máte jedinečnou šanci koupit nemovitost výhodně. 
2. Koukejte podezřívavě na upravené a čisté domy. Cílem není navádět vás k podezíravému chování vůči prodávajícímu či makléři. Cílem je spíše navést vás k představě, zda byste byli ochotni za dům zaplatit podobnou cenu i v případě, že by dům byl 'neumytý' a se zarostlou zahradou. 

Je známo, že lidé kupují svůj nový domov především na základě emocí. Pokud se v nemovitosti necítí dobře, zkrátka ji nekoupí.

Ověřte si všechno!

Dokonce i to, že ten pan Novák, který se vám představil jako vlastník, je opravdu pan Novák!

Nepodceňujte ověřování faktů. Jedna věc je informace, kterou získáte od vlastníka či makléře. A druhou věcí je objektivní pravda. Pokud budou všechny sdělované informace pravdivé, prodávající nebude mít důvod vám k těmto informacím nepodat relevantní důkazy.

Ověřte si:

1. údaje v katastru nemovitostí
2. zda je přístupová cesta oficiální přístupovou cestou
3. zda na nemovitosti neváznou právní vady
4. územní plán. A to především v případě pozemků či domů k rekonstrukci
5. zda skutečný stav nemovitosti odpovídá kolaudačnímu rozhodnutí ( v případě staveb) a zda vůbec kolaudační rozhodnutí bylo vydáno (pokud je vyžadováno vzhledem k charakteru nemovitosti)
6. fyzický stav nemovitosti

Koukejte do budoucnosti!

Ověřte si, co vám může 'vyrůst za domem.' Nikdo netvrdí, že stav okolí kupované nemovitosti musí zůstat neměnné do konce světa. Za domem vám může vyrůst rychlostní silnice, samota může být obestavěna developerským projektem, sousední dům se změní na obchodní dům. Stát se může cokoliv. A proto je třeba, alespoň v rámci možností, zjistit co se dá.

Jednou z možností, jak si přiblížit budoucnost, je nahlédnout do územního plánu obce, kde se dočtete, co kde je možno postavit.

Bohužel ani územní plán není neměnný. Ale pokud budete mít štěstí, upozorní vás na nemilou budoucnost, která by vás v případě nepozornosti mohla čekat.

Jedním z nich je změna situace na trhu. Tedy, zda ceny nemovitostí půjdou nahoru nebo dolů. Nikdo však nejsme jasnovidci, a nikdo nemůže vědět, co se v budoucnosti opravdu stane. Dá se jen hádat a podle různých indicií logicky odvodit, kudy se trh a rozlet sousedů bude ubírat. Ale jak již řečeno - do budoucnosti nevidí nikdo.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com