Jak probíhá převod družstevního bytu do osobního vlastnictví a jak dlouho to trvá

Předně nejde o pořizování bytu jako takového, ale „družstevního podílu“, ať již jej získáme jakkoli. Stáváme se tedy vlastníkem podílu v družstvu a byt máte pouze v nájmu. Bez vědomí a souhlasu družstva proto nesmíme družstevní byt pronajmout, zastavit hypotékou (s výjimkou, kdy bytové družstvo garantuje bance, že byt bude do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví), ani provádět stavební úpravy bytu. Máme však právo nahlížet do dokumentů, které souvisí s hospodařením bytového družstva. Vše musí být jinak schváleno členskou schůzí bytového družstva.

Družstevní byt tedy nevlastníme, nejsme zapsáni v katastru nemovitostí jakožto majitelé, zapsaným majitelem je bytové družstvo. Jsme pouze vlastníkem družstevního podílu. Jestliže pak prodáváme družstevní byt, prodáváme pouze družstevní podíl. A to za stejných podmínek (vnitřních stanov družstva a platné legislativy), jaké máme my sami.

Investice do družstevního bytu s ještě nesplacenou anuitou se sice může zdát na první pohled nevýhodná, ovšem pořizovací cena bývá oproti koupi bytu, který již je v osobním vlastnictví, o dosti nižší, anuitu je navíc možné uhradit jednorázově, čímž ušetříme na úrocích a navíc nehradíme daň z nemovitosti. Družstevní byt (podíl v bytovém družstvu) můžeme též například i zdědit a nebo získat v rámci majetkového vypořádání při rozvodu. A i v tomto případě můžeme po vyřízení všech náležitostí, vedoucích k získání družstevního podílu, požádat o převedení tohoto podílu do osobního vlastnictví.

Bytová družstva se přitom neřídí občanským zákoníkem, nýbrž zákoníkem obchodním. Bytové družstvo je dle něj právnickou osobou, jehož činnost upravuje především zákon 513/1991 Sb., ustanovení § 727 a násl. zákona o obchodních korporacích a stanovy družstva. Pro statistické šetření se bytová družstva člení podle atributu počtu zaměstnanců na velká (20 a více zaměstnanců) a malá (19 a méně zaměstnanců).

U starších bytových družstev je třeba nejprve nahlédnout do stanov družstva, kde se dozvíme, zda je převod do osobního vlastnictví vůbec možný. Pokud ano, musí být převod v každém případě schválen členskou schůzí družstva poté, co splníme podmínku splacení celkové anuity vypočítané pro konkrétní byt formou mimořádné splátky a vyrovnání všech závazků vůči družstvu. Nesplacená anuita zásadně ovlivňuje hodnotu bytu, jelikož je jeho prodejní cena snížena právě o výši nesplacené anuity.

A co je ona zmiňovaná anuita? Vlastně jde o nesplacený dluh, tedy zbývající část úvěru spojeného s výstavbou celého domu. Jde o dlouhodobý úvěr, který je samozřejmě rozpočítán mezi jednotlivé byty. Koupit a prodat přitom lze relativně nový byt s vysokou anuitou a nebo starší družstevní byt, kde je anuita již téměř či kompletně splacena (je takzvaně nulová).

Žádost o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví přitom vždy získáme na příslušném bytovém družstvu. Žádost obvykle obsahuje nacionále člena družstva, členské číslo, adresu trvalého bydliště člena družstva a další údaje. Např. specifikaci družstevního bytu, případně i garáže a sklepa. Po vyplnění žádosti jsou rozhodující pro členskou schůzi družstva právě stanovy bytového družstva, splacené závazky vůči družstvu a také splacená anuita.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví lze uskutečnit též na základě smlouvy o smlouvě budoucí. Ta však musela být sepsána již v minulosti mezi bytovým družstvem a nájemníkem. Výzvu pak podává nájemník bytovému družstvu písemně a nebo emailem. Jednoduše družstvu sdělí, že chce uskutečnit převod bytové jednotky do osobního vlastnictví. Bytové družstvo je poté povinné poslat nájemníkovi (členu družstva) návrh smlouvy o převodu bytu nejpozději do 12 měsíců od doručení výzvy. Žadatel musí odsouhlasit návrh smlouvy o převodu, načež je tato smlouva společně podepsána. Ovšem ještě před podpisem smlouvy musí být splacena anuita i jiné případné úvěry, které souvisí například s revitalizací bytového domu. Žadatel tedy musí provést předčasnou splátku anuity a případných dalších úvěrů. Poté je bytové družstvo povinno vyhotovit Prohlášení vlastníka, kde je daná bytová jednotka specifikována včetně příslušenství a toto Prohlášení vlastníka je podáno na katastr nemovitostí.

Všechny poplatky spojené s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví samozřejmě hradí žadatel, tedy budoucí vlastník bytu. Výši poplatků za převod a nebo vystavení potvrzení pro banku sdělí žadateli na vyžádání bytové družstvo.

Zde je postup převedení družstevního podílu podobný jako u starších bytových družstev, ale s tím rozdílem, že vše obvykle probíhá rychleji a snáze, pokud je tento převod zakotven ve stanovách družstva. Samozřejmě je též třeba nejprve splatit anuitu váznoucí na nemovitost a případné další úvěry. Po splacení anuity (poměrné části z úvěrů) vydá bytové družstvo Prohlášení vlastníka, ve kterém vymezuje bytovou jednotku, nebytové prostory k ní náležející a společné prostory. Prohlášení vlastníka pak vkládá bytové družstvo na katastr nemovitostí. Dále se zakládá Společenství vlastníků jednotek, které vede účetnictví a zajišťuje platby do fondu oprav.

Dlužno dodat, že počet bytových družstev stále klesá a pokud nebudou přijata opatření na podporu nové družstevní výstavby, jinak tomu již nebude. Oproti tomu stále roste podíl bytů, jejichž majitelé jsou sdruženi ve společenství vlastníků jednotek (SVJ). I SVJ má své vnitřní stanovy a vede účetnictví, ovšem členy SVJ jsou výhradně vlastníci bytů (bytových jednotek). Dokonce se celá bytová družstva poslední roky mění na společenství vlastníků jednotek. V bytovém družstvu má přitom každý člen při hlasování (členská schůze) pouze jeden hlas, zatímco v SVJ má člen tolik hlasů, kolika odpovídá jeho majetkový podíl na společných částech nemovitosti.