Jak postupovat, když vám makléř spolu s prodejcem zatají vady na nemovitosti

V každém případě je jasné, že investice do nemovitostí nejsou vůbec levné a pokud jsme pak na konec podvedeni, právem požadujeme náhradu. A to bývá velmi obtížné a zdlouhavé. Pravidlo číslo 1 proto zní: nikdy se nespoléhat pouze na informace získané od realitního makléře, natož od samotného prodejce.

Nemovitosti nakonec za chování svých majitelů ve snaze „urvat co nejvíc“ nemohou. Každá je prostě v nějakém stavu a má svou hodnotu. A také svého kupce. Načež právě investice do nemovitostí je v nejisté době velmi dobrým řešením, jak uložit peníze, které by jinak mohly být znehodnoceny inflací. Samozřejmě lze též investovat do zlata, umění, starožitností, akcií apod., nemovitosti však patří mezi neochvějné jistoty. O to větším zklamáním pak může být, když si vyberete makléře, ten vám nabídne konkrétní nemovitost a po krátkém čase zjistíte, že se věci mají jinak, než bylo smluveno.

Je proto třeba vždy naprosto nekompromisně ověřovat. Především pak v katastru nemovitostí, kde lze často získat i předchozí převodní smlouvu. Zajímat by nás však měla především zástavní práva, spornosti a případná vedená řízení, týkající se vlastnictví nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí je vám přitom povinen předat právě realitní makléř. A to nejpozději v den uzavření smlouvy o zprostředkování. Pokud by tomu tak nebylo, je jeho chování podezřelé. A ani nemusí jít o záměr, prostě nejde o skutečného profesionála.

Dále je dobré prověřit pozemek, na němž nemovitost stojí, v územně plánovací dokumentaci. Zjistíme si tak třeba podmínky případné další výstavby na pozemku, ale i možnou hrozbu případného vyvlastnění ve prospěch nějaké veřejně prospěšné stavby. Třeba dálnice.

Pravidlo číslo 2 zní: Vyžádejte si od makléře před podpisem smlouvy pojistnou smlouvu makléře! Činnost realitních makléřů totiž musí být po novu pojištěna. Minimální limit pojistného plnění je přitom 1750000 Kč na jednu pojistnou událost a 3500000 Kč v případě souběhu více pojistných událostí v jednom roce. A pozor, tyto limity mohou být i sníženy až na 50 %. Vězte také, že každý realitní makléř musí svou pojistnou smlouvu zaslat k evidenci Ministerstvu průmyslu a obchodu, které dnes eviduje cca 6 500 takovýchto pojistných smluv realitních makléřů. Vám samotným je přitom každý realitní makléř povinen předložit pojistku, která jeho pojištění prokazuje.

Pravidlo číslo 3 zní: V případě škody lze žádat náhradu po makléři. Realitní makléř má totiž povinnost poskytnout zájemci o nemovitost informace o konkrétních závadách a omezeních, která na převáděné nemovitosti váznou a nebo plynou z veřejných seznamů. Stejně tak má povinnost vás informovat o závadách a omezeních, o kterých věděl a nebo vědět měl. Předpokládá se, že realitní makléř je odborník. A právě nesplnění těchto povinností je kryto pojištěním makléře, tedy alespoň by mělo být. Jestliže se pak stane, že je prodávající například nemajetný, lze se náhrady újmy způsobené zatajením závady domáhat po makléři. Ze zákona musí být pro takové případy pojištěn!

Pravidlo číslo 4 zní: Nespoléhejte se pouze na platné zákony, zakotvěte ve smlouvě vše důležité včetně odpovědnosti za vady, náhradu případné újmy a smluvních pokut. Kvalitní smlouva vám ušetří mnoho starostí. Pokud pak chcete do smlouvy zakotvit smluvní pokutu, nesmíte zapomenout na vyloučení ustanovení § 2050 občanského zákoníku, podle kterého nemá věřitel v případě sjednání smluvní pokuty právo na náhradu škody, jež byla způsobena porušením povinnosti, ke které se smluvní pokuta vztahuje.

Pravidlo číslo 5: Nikdy nekupujte „zajíce v pytli“! „A když pytel otevřete a zajíc kulhá, pak také ne“! Pokud zjistíte nějaké závady, žádejte slevu a nebo od smlouvy odstupte. Odpovědnost za vady každého předmětu koupě (v tomto případě nemovitosti) upravuje občanský zákoník. A pozor! Pokud lze konkrétní vadu zjistit z katastru nemovitostí, případně jde o vadu nápadnou a zřejmou již při uzavírání smlouvy, jde taková vada k tíži kupujícího! Jedině v případě, že by například prodávající a nebo makléř kupujícího výslovně ujistil, že předmět koupě takovou vadu nemá, jde k tíži prodávajícího. I při přenechání věci platí pravidlo „jak stojí a leží“. Je proto důležité ve smlouvě vše řádně formulovat! Pokud prodejce stvrdí svým podpisem, že věc konkrétní vady nemá a ona je má, jste pak z obliga.

Práv z vadného plnění se přitom lze domáhat bezodkladně u prodávajícího. Bezodkladně znamená pokud možno ihned, co nejrychleji. A v případě vady stavby spojené se zemí pevným základem (například tedy rodinného domu) lze vadu namítat do pěti let od nabytí nemovitosti. Pokud bychom to do té doby nestihli, vystavujeme se riziku, že nám soud ochranu nepřizná. Jestliže je prodávající nemajetný či není schopen plnit své závazky z jakéhokoli jiného důvodu, mělo by problém krýt pojištění makléře.

A ještě jedna důležitá informace. Mezi práva z vadného plnění spadá i právo na odstranění vady opravou, slevou z kupní ceny a nebo právo na odstoupení od smlouvy. V takovém případě si smluvní strany navzájem vrátí vše, co si vzájemně ze smlouvy plnily.

Zdroj použitých fotografií: Shutterstock