Jak ocenit nemovitost k prodeji

Co se týče posudků, mnohem více vypovídající hodnotu bude mít posudek vypracovaný pro účely poskytnutí úvěru. Odhadci spolupracující s bankami mají zodpovědnost za to, aby za nemovitost byla -v případě prodeje - utržena opravdu minimálně taková částka, jaká je uvedena v posudku. Proto tyto posudky často uvádějí spíše částku nižší, než by mohla být skutečná tržní hodnota. A to pro případ, kdyby k prodeji opravdu došlo, aby banka měla jistotu, že částka utřená prodeje pokryje dluh.

Nicméně, pokud chcete zcela zodpovědně stanovit tržní cenu stanovit, obraťte se na kvalitní realitní kancelář. Ta by měla mít velmi dobrý přehled o situaci na trhu. Takové stanovení ceny nevychází z neaktuálních tabulek, nýbrž z praxe. A jak známo, realitní trh  - ostatně jako žádný jiný - není neměnný, a ceny nemovitostí stoupají a klesají v návaznosti  na mnoho faktorů.

Pokud se obrátíte na realitní kancelář a rozhodnete se nějakému realitnímu makléři důvěřovat a dáte na jeho názor, zeptejte se, proč si myslí, že taková částka by mohla být přiměřená. Kromě osobní zkušenosti by makléř měl vycházet z cen již reálně prodaných nemovitostí, podobných té vaší.

Další možností, z které vycházet je podívat se na aktuální nabídkové ceny podobných nemovitostí. To znamená, kouknete se na inzeráty - nejlépe na internetu, kde jsou nabídky stále aktualizovány. Z těchto údajů dostanete průměrnou cenu, kolik by asi váš byt mohl stát. Odečtěte 20% z této přibližné částky a dostanete reálnou hodnotu. Nabídkové ceny nemovitostí totiž bývají ve velkém množství případů nadhodnocené a odpovídají spíše zbožnému přání prodávajícího, než-li realitě.

TIP: Je třeba si uvědomit, že kupujícího nezajímá, kolik jste do prodávané nemovitosti investovali! Natož kolik za ní potřebujete získat! Někdy jednoduše prodej může být ztrátovou záležitostí. Pokud byste na prodeji měli tratit přespříliš a nejste ochotni jít s cenou až na tržní hodnotu, bylo by namístě zvážit, zda se vůbec do prodeje pouštět. 

Jak ocenit byt?

U bytů je to celkem jednoduché, zvláště pokud se jedná o byt ve městě, kde je prodejů bytů realizováno velké množství.

U bytů se dá poměrně snadno stanovit cena podle metrů čtverečních, přičemž další hodnoty, které vás budou zajímat jsou: zda se jedná o byt v osobním vlastnictví nebo byt družstevní. U družstevních bytů bývá cena nižší z důvodu nemožnosti financování hypotékou. Tedy pro upřesnění, družstevní byt hypotékou za určitých podmínek lze, ale jedná se o poměrně složitý proces, který nemusí být vždy realizovatelný. V době, kdy velké množství kupujících financuje byt pomocí úvěrových prostředků je tento faktor zcela zásadní. Proto bývají družstevní byty o hodně levnější.

Dále pak - zda je byt zděný, či panelový. Upřednostňované a dražší byty jsou logicky byty zděné.

Balkon. Balkon je pro rozhodování o koupi pro některé lidi zcela zásadním kritériem. Proto bývají byty s balkonem o něco dražší.

Podlaží - především byty v přízemí bývají značně levnější.

Výše fondu oprav. Respektive výše měsíčních nákladů. Jedná se o opomíjený bod. U některých bytů činí fond oprav 200,-Kč/měsíčně, u některých 3500,-Kč/měsíčně. U obou případů se jedná o extrémy, které jsou však hodně znát. Pokud prodáváte byt, buďte si jisti, že se vás na něj všichni zájemci budou ptát.

Stav bytu - zda je zde ještě umakartové jádro, nebo zda již byt prošel větší nebo menší rekonstrukcí.

A nakonec samozřejmě lokalita. Hodně důležité je, kam vedou okna, zda do rušné ulice či do krásného parku.

Jak ocenit chatu?

Prvně je třeba si ověřit či zjistit jednu moc důležitou věc - příjezdová cesta. Speciálně u chat toto bývá velkým problémem. Na některé chaty není možné se dostat z veřejné obecní komunikace až k chatě tak, aniž byste nepřejeli přes pozemek soukromého vlastníka. Sice bývá zvykem v daném místě přes tyto pozemky jezdit, nicméně v případě prodeje to může působit velké komplikace. Zvlášť pokud by někdo chtěl financovat chatu z úvěrových prostředků. Samozřejmě, že je možné se pokusit příjezd ,,zlegalizovat” alespoň pomocí služebnosti (dříve věcného břemene chůze a jízdy). Ale jak se říká, nic není zadarmo. A kdo říká, že se s vámi vlastník daného pozemku bude chtít bavit…Zkrátka, vše je řešitelné…ale…!

Další specialitou chat je pozemek - zda chata stojí na vlastním či na cizím pozemku. Chaty na cizím pozemku se budou rozhodně prodávat levněji. Je vhodné mít pro prodej připravenou i nájemní smlouvu k tomuto cizímu pozemku - pokud existuje.

Voda a elektřina. I v 21.století je celkem běžnou praxí, že v některých chatách nebývají zavedeny. Někteří lidé toto považují za poezii, nicméně z cenového hlediska to pro prodávajícího zase taková poezie není a cenu to samozřejmě snižuje. Je dobré mít při prodeji zjištěny možnosti zavedení těchto dvou inženýrských sítí. Velmi pravděpodobně se vás na ně téměř každý zájemce bude ptát,

Lokalita. Tak jako u každého druhu nemovitosti lokalita je základním faktorem.

Jak ocenit pozemek?

U pozemku je to také celkem jednoduché. Stejně jako u bytu se tento druh nemovitosti dá ocenit podle metrů čtverečních. Zjistíte si, jaká je obvyklá prodejní cena pozemku za metr čtvereční v dané lokalitě a je to. Při porovnávání s cenami jiných pozemků mějte na paměti tyto body:

O jakých druh pozemku se jedná. O označení druhu pozemku se můžete přesvědčit v katastru nemovitostí. Nicméně nezůstávejte jen u něj. I z orné půdy se dá udělat stavební pozemek. To co rozhoduje o možnosti využití pozemku je především územní plán. Ten stanovuje, zda je možné na pozemku stavět a případně který typ budov. Informace o územním plánu nejlépe získáte tak, že zajdete na příslušný stavební či obecní úřad a informace si vyžádáte.

Inženýrské sítě. O těch se budeme bavit v případě stavebních pozemků. Obecně lze říct, že zasíťované pozemky připravené ke stavění mají téměř dvakrát tak velkou hodnotu než ty nezasíťované. Pokud se bavíme o inženýrských sítích, je tím míněno: kanalizace, elektřina - nejlépe vyvedená do elektrické kapličky, přípojka plynu, přípojka vody. Dále pak je důležitá i vytvoření pozemních komunikací především v případě, že se staví tzv.na zelené louce.

Příjezdová cesta. Toto bývá stejný problém jako u chat. A každý kupující se vás na to bude ptát: jaký je na pozemek přístup? Tedy zda, z obecní komunikace (či komunikace ve vlastnictví Lesů ČR, ŘSD apod…) je možné přijet až k pozemku, aniž byste vstoupili na pozemek ve vlastnictví soukromé osoby. 

Jak ocenit dům?

Dům je v podstatě kombinací všech předchozích druhů nemovitostí, takže k němu není třeba příliš dodávat.

Jediné co je nutno podotknout, že u domu zvyšuje či snižuje hodnotu velikost pozemku a lokalita. Můžete mít dům ve špičkovém stavu, uvnitř mramorové podlahy a zlaté kohoutky, ale pokud nestojí na tom správném místě nebo s tím správně velkým pozemkem, pak nemůžete očekávat, že se vám tato investice vrátí.

Klasickým případem je pěkný kvalitně - a draze- postavený dům, který má ovšem jen malou zahrádku. Většinu kupujících taková zahrada odradí a jsou ochotni dům koupit- ale za podstatně nižší cenu. Častým případem je, že se prodávajícím dokonce ani investice spojená s výstavbou domu nevyplatí.

Jak ocenit komerční objekt

U komerčních objektů je zcela nezbytné oddělit dvě složky - nemovitost samotnou a předmět podnikání. Některé komerční objekty jsou prodávané dokonce jako firma a nemovitost tvoří majetek firmy.

U komerčních objektů nelze možno mluvit ani tolik o hodnotě nemovitosti, jako spíše o možném zisku, který nemovitost vytváří. Obecně se říká, že pokud chcete koupit komerční objekt, měla by se vám investice do 10-ti let vrátit. U výpočtu návratnosti je třeba se řídit spíše selským rozumem než podanými doklady o zisku podniku za poslední roky, neboť taková data bývají  často zkreslená, aby vyšla co možná nejlépe. 

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com