Co má v bytě řešit a hradit nájemník a co pronajímatel?

Podle Nového občanského zákoníku (NOZ) je nájemce povinen provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu a vše ostatní je úkolem pronajímatele. Co patří do běžné údržby a drobných oprav stanovuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Pravdou je, že mezi rokem 2013, kdy vešel v platnost NOZ, který pojmy běžné údržby a drobných oprav nevymezoval, a rokem 2016, od kdy platí výše uvedené nařízení vlády, bylo v této oblasti poněkud „bezvládí“. Možná právě to přispělo ke vzniku rozporů mezi nájemníky a majiteli nemovitostí, respektive pronajímateli.

Běžnou údržbu zákon popisuje jako „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu“. Do běžné údržby spadá:

• udržování a malování, oprava omítek, tapetování,
• čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn,
• čištění zanesených odpadů až ke svislý rozvodům,
• udržování zařízení bytu ve funkčním stavu,
• pravidelné prohlídky a čištění předmětů, které spadají pod drobné opravy.

Za drobné opravy se dle zákona považují „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele.“ Současně musí být dodrženy zákonné limity na náklady oprav.

Mezi drobné opravy patří například:

• Opravy vrchních částí podlah a podlahových krytin, výměna prahů a lišt.
• Opravy dveří a oken a jejich jednotlivých součástí, jako jsou kování a kliky, rolety a žaluzie. Stejně tak výměny zámků (včetně elektronického otevírání) u vstupních dveří do bytu.
• Opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení (například: vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony, zásuvky rozvodů datových sítí, signálů televizního vysílání, výměny zdrojů světla ve svítidlech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.
• Výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt.
• Opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku.
• Opravy a certifikace bytových měřidel a zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty.
• Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par a digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek vestavěných a přistavěných skříní.
• Opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení (tj. takové, kde se kotel a otopná tělesa – radiátory nacházejí přibližně ve stejné rovině, bez rozvodů tepla do dalších podlaží. Jeden okruh etážového topení tak obvykle slouží k vytápění jedné bytové jednotky nebo jednoho patra domu), kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Nepatří sem však opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

Podle výšky nákladů se za drobné opravy považují i další, výše neuvedené, opravy bytu a jeho vybavení nebo výměny jednotlivých předmětů a jejich součástí, jejichž náklad nepřesáhne 1 000 Kč na jednu opravu.

Pro pořádek si shrňme, jaké opravy platí pronajímatel. Jsou to takové opravy, které překračují roční limit nákladů 100 Kč/m² podlahové plochy nebo limit 1000 Kč na jednu opravu. Dále hradí případné jiné vady, které nepatří mezi drobné opravy a běžnou údržbu. 

Například oprava nefunkčního ústředního topení nebo řešení prasklé stoupačky tak padají na hlavu pronajímatele. Je ovšem nutné, aby ho nájemce ihned upozornil. To platí obzvlášť důrazně pro havarijní stavy, kdy by měl nájemník současně využít všech svých možností, aby zabránil vzniku dalších škod, tedy zastavit přívod vody nebo přivolat havarijní službu (pokud telefonicky nezastihne pronajímatele, který by havarijní službu zajistil). Náklady na havarijní službu potom pronajímatel nájemníkovi proplatí.

Abyste předešli pozdějšímu dohadování, je nejlepší zahrnout už do smlouvy výčet konkrétních položek, u nichž má opravy zajišťovat nájemce. V nájemní smlouvě je také vhodné přímo uvést roční limit pro drobné opravy, vypočtený pro daný byt. Při podpisu smlouvy je dobré si tyto body projít a fyzicky si ukázat, kde jsou uzávěry vody či plynu pro případ havárie.

Nájemce si může s nájemníkem sjednat i jiné podmínky, než ty vymezené zákonem, ale jen v případě, že tím nájemníkovi sníží povinnosti nebo náklady. V opačném případě, kdy by došlo ke zpřísnění podmínek vůči nájemníkovi, je takové ujednání nevymahatelné.