Změny v novém občanském zákoníku týkající se nemovitostí

Stavba se stane součástí pozemku

Od roku 1950 se v Československu budova a pozemek, na němž je budova postavena, považují za dvě samostatné věci a je tedy možné, že každá bude v majetku někoho jiného. V převážné většině okolních států však budova tvoří součást pozemku, na němž stojí. Podobným trendem by se měla ubírat i situace v České republice.

A tak došlo v novém občanském zákoníku k důležité změně. Pokud v současné době má pozemek a budova jednoho vlastníka, stává se budova automaticky součástí pozemku. Pokud má budova a pozemek rozdílné vlastníky, bude se situace ubírat tím směrem, aby se stali jedním. Nebude již možné, aby vlastník prodal pozemek a nechal si pouze budovu, či naopak (§ 506 NOZ). 
Čili díky novému občanskému zákoníku nebude možné začít suverénně stavět na cizím. Stavba by pak nepatřila tomu, kdo ji postavil, ale zhodnocovala by pozemek vlastníka pozemku. Čili od 1. ledna 2014 by měl stavebník stavět pouze na vlastním pozemku. Tento princip však lze prolomit zřízením takzvaného práva stavby. To umožňuje stavebníkovi postavit a po určitou dobu také vlastnit stavbu na cizím pozemku, respektive na právu stavby. Toto právo vznikne nejčastěji na základě smlouvy a bude zapsáno do katastru nemovitostí. Vzniknout však může i rozhodnutím soudu, ale i vydržením.
Jelikož má být vlastníkem pozemku a stavby nakonec stejná osoba, lze zřídit právo stavby jen na dobu určitou - nejvýše 99 let, obvykle však na kratší dobu, která bude odpovídat návratnosti investice do stavby. Po dobu trvání práva stavby je stavebník vlastníkem stavby. Tu tedy postaví, provozuje a vydělává na ní a má povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníkovi též uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Po skončení práva stavby se stavba stane součástí pozemku a připadne do vlastnictví majitele pozemku, pokud se strany nedohodnou jinak - například na prodeji pozemku a nebo na zřízení nového práva stavby.

Daň z převodu nemovitosti

Během tohoto roku se hodně mluvilo o změnách ohledně odvádění  daně z převodu nemovitosti. Výsledek je takový, že daň z převodu nemovitosti bude i nadále platit převodce. Jedinou změnou je, že nově bude moci být poplatníkem daně nabyvatel. To dříve nebylo možné. I když se strany domluvily a daň zaplatil nabyvatel, převodce mohl být pokutován za nezaplacení této daně. Nabyvatel bude nyní nadále sloužit jako ručitel, pokud se strany nedohodnou jinak (Zákon č. 500/2012 Sb., o změně daňových, pojistných a dalších zákonů v souvislosti se snižováním schodku veřejných rozpočtů).

Znalecký posudek již nebude potřeba

U staveb pro bydlení a pro rekreační účely již nebude třeba nechávat vypracovávat znalecký posudek. Finanční úřad bude vyměřovat poplatníkovi daň ve výši tří čtvrtin ceny místně obvyklé. Pouze za předpokladu, že převodce nebude s touto částkou souhlasit, může si znalecký posudek nechat zpracovat a zaplatit daň z té částky, která pro něj bude výhodnější.

Zaniká předkupní právo

Od 1.1.2015 zaniká předkupní právo v rámci spoluvlastnictví. Spoluvlastník bude moci prodat svůj podíl bez povinnosti nabídnout jej nejdříve ostatním spolumajitelům. Výhodou této změny bude zkrácení čekací doby, během níž budou moci ostatní spoluvlastníci nabídku prodeje přijmout nebo odmítnout. Na druhou stranu tak ostatní spoluvlastníci ztrácí právo odkoupit další části svého majetku, tedy bytů, domů apod. (Předkupní právo: § 2140 – 2149 NOZ).

Úprava sousedských práv

Detailnější úpravu si zaslouží i úprava sousedských práv. V těchto opatřeních se myslí na dostatečnou vzdálenost oplocení od hranice pozemku, vlastnictví a nakládání s oplocením. Dále se zde řeší cizí emise na pozemek. Například když voda ze sousedova okapu stéká na váš pozemek a způsobuje podmáčení domu, budete mít právo na nápravu a odškodnění. Nebo pokud plody ze sousedova ovocného stromu padají na váš pozemek, stávají se vaším majetkem. To se ovšem nestane za předpokladu, že sousedovým stromem budeme třást (§ 1013 -§ 1036 NOZ).

Doba pro možnost reklamace se prodlouží

Podle nového občanského zákoníku se doba možnosti reklamace prodlouží na celých pět let od nabytí nemovitosti. Do této doby to bylo pouze půl roku. Pokud jste během této doby nemovitost nereklamovali, zaniklo vaše právo domáhat se soudně nápravy (§ 2079 NOZ a násl.).

Zápis do katastru nově

Nový občanský zákoník myslí na zmenšení možnosti podvodů při převodu nemovitosti. Podle nového občanského zákoníku se bude mít každý z účastníků možnost bránit proti vkladovému řízení, které úřad povolil a provedl (nebo zamítl). Pokud účastníci nesouhlasí s postupem katastrálního úřadu, mohou se obrátit na soud. Do současnosti to platilo tak, že 'co je psáno, to je dáno.' 

Dále, zmocněnec, který bude zastupovat vlastníka, bude muset katastru předložit úředně ověřenou plnou moc. O vkladu provedeném zmocněncem pak bude katastr vhodným způsobem informovat i samotného vlastníka (§ 986 NOZ). 

Vztah pronajímatel – nájemce

Nový občanský zákoník chrání ještě více práva nájemce. Týká se to například následujících změn. Nájemce je oprávněn v bytě chovat zvíře, pokud tím nezpůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené potíže. Pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání, i pokud nájemce neplatí. V případě, že nájemce v bytě trvale bydlí, může část bytu podnajímat třetí osobě i bez souhlasu pronajímatele. Podnájem vždy končí nejpozději společně s nájmem.

Další změnou je, že pronajímatel smí požadovat kauci ve výši až šesti měsíčních nájemných (míněno bez záloh na energie). Podle současného občanského zákoníku to byly pouze 3.

Co se týče výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele, to vždy byla a stále je komplikovaná situace. Podle nového občanského zákoníku žalobu k soudu podává vždy nájemce. Jedná se tedy o žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu a pronajímatel žádnou žalobu nepodává. Pouze za předpokladu, že nájemce odmítne i přes oprávněnou výpověď byt opustit. Potom pronajímatel podává žalobu na vyklizení bytu. Fyzické vystěhování nájemce provádí exekutor. Nikoliv pronajímatel osobně (§ 2235 - § 2301 NOZ).

Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com