Rezervační smlouva na nemovitost: Na co si dát pozor?

Co se v článku dočtete:

• Proč upřednostnit takzvanou trojstrannou rezervační smlouvu, v níž je kromě zájemce o nemovitost a realitní kanceláře zahrnut i vlastník nemovitosti? 
• Kolik obvykle činí rezervační poplatek a co se s ním děje, když některá ze stran od smlouvy odstoupí?

Rezervační smlouva neboli smlouva o složení blokovacího depozita na nemovitost je nástroj, který chrání všechny zúčastněné strany a je dnes již standardní součástí administrativy spojené s prodejem nemovitosti. Stanovuje poplatek, který vážný zájemce uhradí výměnou za to, že vlastník a/nebo realitní kancelář nebudou danou nemovitost po určenou dobu nabízet jiným zájemcům. 

„V praxi se rezervační smlouva využívá velice často v případě financování koupě hypotékou. Na tu dnes mnoho lidí nedosáhne a pro původní majitele jde tedy o poměrně riskantní podnik. Kompenzaci za vynaložený čas si tak mohou pojistit právě rezervační smlouvou,“ uvádí Lumír Kunz ze společnosti Férmakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou. Dodává však, že u prodávajícího výhody rezervační smlouvy rozhodně nekončí a tento dokument samozřejmě skýtá výhody i pro kupujícího. 

Platí to zejména ve zmíněném případě financování hypotékou. Zájemce díky rezervační smlouvě nepodstupuje takové riziko jako při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V rezervační smlouvě totiž může jednoduše stanovit podmínky postupu v případě nezískání úvěru, včetně ujednání o vrácení rezervačního poplatku. Potenciální kupující může rovněž dobu stanovenou v rezervační smlouvě využít k tomu, aby si zjistil všechny potřebné informace o nemovitosti, zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jako jsou například věcná břemena.

Rezervačních smluv existují dva typy: dvoustranná a trojstranná. Dvoustrannou smlouvu uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti. 

„Přestože jsou dvoustranné smlouvy dnes častější, je nutno podotknout, že Nejvyšší soud České republiky podmínky z nich vyplývající opakovaně označil za neplatné. Důvod je prostý – takto sepsaná smlouva zahrnuje pouze jednu ze zúčastněných stran budoucího prodeje. Ve dvoustranné smlouvě se navíc k rezervační lhůtě zavazuje pouze realitní kancelář, nikoli majitel, který s nemovitostí může libovolně disponovat i přesto, že zájemce uhradil rezervační poplatek. V případě dvoustranné rezervační smlouvy také není vymahatelná pokuta za odstoupení účastníků,“ vysvětluje Lumír Kunz ze společnosti FérMakléři.cz.

Rezervační smlouva nemá v České republice žádnou právní úpravu, a proto je pouze na smluvních stranách, jaké podmínky si stanoví. Jak již ale bylo zmíněno, právní platnost mají pouze rezervační smlouvy trojstranné. Tak jako u dalších smluv je při sepisování rezervační smlouvy potřeba pohlídat si správnou identifikaci všech smluvních stran, tedy zájemce, vlastníka i realitního zprostředkovatele, a předmětné nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad. 

„Vlastník, respektive realitní zprostředkovatel by měl v této fázi jasně a detailně definovat technický i právní stav nemovitosti, veškeré vybavení, které je součástí nemovitosti, ale také lhůtu, ve které nemovitost předá novému majiteli. Naopak zájemce by měl v rezervační smlouvě uvést způsob financování koupě,“ radí Lumír Kunz.

Dalším bodem je pak určení doby rezervace a sjednání výše a způsobu úhrady rezervačního poplatku. Ten se obvykle pohybuje kolem 3 až 6 % kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 8 milionů Kč činí 240 až 480 tisíc Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace. Rezervační poplatek se ideálně skládá do advokátní nebo notářské úschovy, nikdy ne na účet majitele a nedoporučuje se poplatek hradit ani na účet realitní kanceláře.

Velmi důležité je stanovit ve smlouvě podmínky vypořádání rezervačního poplatku jak v případě zdárného dokončení transakce, tak i v případě odstoupení od koupě. Standardně se v případě uskutečněné koupě tento poplatek odečítá z domluvené kupní ceny nemovitosti. 

Pokud zájemce od koupě odstoupí z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen. Pokud si naopak koupi jednoduše rozmyslí, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas. 

Pokud se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, poplatek se běžně dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře. Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři. V každém případě je nejlepším řešením nechat si finální podobu rezervační smlouvy zkontrolovat právníkem.