Má smysl prodávat nemovitost za hotové?

Majitelé nemovitostí, kteří se dostali do komplikované finanční situace a nyní potřebují rychle hotovost, často přistupují na takové podmínky prodeje nemovitosti, na jaké by při dostatku času nepřistoupili. A tak využijí například služeb nějaké realitní kanceláře a prodají nemovitost za takovou cenu, kterou je kancelář ochotna zaplatit a která je schopná uspokojit finanční situaci prodávajícího.

Nejprve musíme zmínit, že výkup nemovitosti za hotové je pro kupujícího (může jím být například realitní kancelář, nebo soukromá osoba, která příležitosti využije, či další podobné subjekty) rizikový podnik. A proto si také pohlídá, aby se riziko, které je s tímto obchodem spojené, vyplatilo. Většina vykoupených nemovitostí je totiž následně obratem prodána.

Pokud opravdu výkup za hotové zvažujete, doporučuje se porovnat různé nabídky od více realitních kanceláří (či jiných potencionálních kupujících).

V nabídce, kterou dostanete, se zaměřte na tyto údaje:

1. Rychlost. To znamená dobu, za jakou peníze dostanete.
2. Reálnou částku, jakou za nemovitost dostanete. 
3. Způsob ošetření právních služeb.
4. Kdo zaplatí daň z převodu nemovitosti, která činí 4% procenta z prodejní ceny nemovitosti.

1. Rychlost

Toto je velice individuální záležitost, neboť hodně záleží na situaci. Většina subjektů reaguje na současnou situaci. Pokud na nemovitosti váznou právní vady, jako je například exekuce nebo zástavní právo smluvní (nejčastěji zřízené bankou), postupuje se tak, že nejprve jsou tyto dluhy zaplaceny. Tedy jako první se vyřeší záležitosti, které jsou tíživé.

2. částka, jakou za vykoupenou nemovitost dostanete

Velice subjektivní je tvrzení, že za vykoupenou nemovitost dostanete 70 %, 80 % či 90 % z tržní ceny.

Jako první je třeba si ujasnit, z které částky se tato procenta počítají. Obecně se za tržní cenu považuje nejvyšší možná částka, jakou je kupující ochoten zaplatit. Poměrně snadno se tato částka  dá odhadnout u bytů, kde se podle ceny za metr čtvereční a dalších informací dá poměrně snadno stanovit, za kolik by bylo možné byt prodat.

Horší je to u atypických nemovitostí, nebo některého typu rodinných domů.

Je třeba si uvědomit, že tržní cena se nerovná nabídkové ceně nemovitostí na internetu. Pokud chcete opravdu znát tržní cenu, můžete:

1. Oslovit odborného odhadce, který vám na nemovitost zpracuje tržní posudek. Nicméně tato metoda je zdlouhavá (trvá 1-2 týdny) a stojí peníze.
2. Oslovit nezávislou realitní kancelář, která vám pravděpodobnou tržní cenu sdělí. A to na základě porovnání s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době prodány.
3. Od nabídkových cen na internetu odečíst přibližně 20% a získáte reálnou tržní cenu, s čímž pak svou nemovitost můžete porovnat. 

Řekněme, že tedy již tušíte, jaká je reálná tržní cena. A teď počítejme:

Například Váš byt, který potřebujete rychle prodat, má tržní hodnotu 1 000 000,-Kč.

Vykupující subjekt si započítá přibližně 200 000,-Kč zisk za své služby. Tedy za rychlé jednání, platbu v hotovosti a rizikovost obchodu. Kupující, který do takového obchodu jde, vám sice pomůže vyřešit vaše problémy, ale samozřejmě, protože je obchodník, má dobře spočítané, aby na tom vydělal.

Další položku, která musí být započítána, je daň z převodu nemovitosti - a to hned dvakrát. Neboť jednou se bude hradit v momentě, kdy budete nemovitost prodávat vy a podruhé, když ji kupující bude prodávat dál. V případě bytu za 1 mil.korun se jedná přibližně o 2x40 000,-Kč, tj. 80 000,-Kč.

Další položkou jsou služby realitní kanceláře (pokud vykupujícím kancelář přímo není), provize realitní kanceláře se pohybuje od 2 do 10%. Pro naše potřeby počítejme částku 50 000,-Kč - v níž jsou započítány i náklady na právní úkony.

Pokud to sečteme, aby se to vykupujícímu vyplatilo: 1 000 000,-Kč - 200 000,-Kč - 80 000,-Kč - 50 000,-Kč = 670 000,-Kč.

670 000,-Kč je částka, za jakou by se obchod kupujícímu vyplatil. To znamená, za svoji nemovitost byste dostali 67% tržní ceny nemovitosti.

Obecně je známo, že za nemovitost prodávanou výkupem dostanete 60-70% tržní ceny nemovitosti, což s naším výpočtem souhlasí.

3. Jak to funguje

Většina realitních kanceláří  slibuje, že vás bude kontaktovat do dvanácti hodin od doby, kdy je požádáte o pomoc. Následně si s vámi domluví schůzku a prohlídnou si nemovitost. Většinou budou rychle schopni říct, za jakou cenu jsou od vás nemovitost schopni vykoupit.

Pokud na nemovitosti váznou nějaké exekuce, či máte jakékoliv jiné dluhy, které s nemovitostí souvisí, jako první bod kancelář tyto dluhy vyplatí. Většinou již v tento okamžik je prodej nemovitosti právně ošetřen tak, aby kancelář měla jistotu, že ze situace nebude tratit. Někdy jsou ve hře opravdu dny. Za každý den, pokud některou z půjček nesplácíte, mohou plynout velmi vysoké úroky, až ve výši několika tisíc korun.

Mezitím kancelář rychle připraví veškeré smlouvy. Nejčastěji tedy rovnou smlouvu kupní. Tuto smlouvu spolu s kupujícím podepíšete a pak už nezbývá, než počkat, až proběhne vklad v katastru nemovitostí.

A nyní existuje několik variant, jak různé společnosti postupují. Některé umožňují, aby peníze byly vloženy do advokátní úschovy. Někdy jsou vám peníze, nebo část peněz, vyplaceny ještě před provedením zápisu katastru (tedy jen na základě podání návrhu na vklad). Některé společnosti s vyplacením počkají, až je na katastru vklad vlastnických práv proveden.

Zkrátka hodně záleží, o jakou situaci se jedná, a jak vám společnost chce vyjít vstříc.

4. Kdo zaplatí daň z převodu nemovitosti

Tato daň činí částku ve výši 4% kupní ceny nemovitosti. Podle Nového občanského zákoníku smí tuto daň zaplatit jak prodávající, tak kupující. Zvykem však bývá, že v případě výkupu nemovitostí daň platí kupující. To však neznamená, že by to pro prodávajícího bylo extra výhodné, neboť o tuto částku ve výši daně bývá výše stanovena kupní cena.

Nicméně neváhejte se o tomto bodu ujistit a nechte si ukázat v kupní smlouvě, kde je zmíněno, kdo daň platí. 

A jak to tedy je? Je výkup za hotové podvod nebo příležitost, jak se dostat z tíživé životní situace?

Jisté je, že v některých případech může být výkup pomocí. Zvláště v případech, kdy majitel nemovitosti:

1. Dlouhodobě své finanční problémy neřeší.
2. Má najednou velké množství dluhů, které potřebuje co nejrychleji splatit a každý den je rozhodující.
3. Má jakékoliv další životní potíže, které potřebuje pomocí financí co nejrychleji vyřešit.
4. Na nemovitosti vázne příliš velké množství právních vad, díky čemuž se nemovitost stává neprodejnou běžnou cestou.

Nicméně je na místě obezřetnost. Je třeba se na všechny podmínky prodeje a postup do detailu vyptat a pečlivě si přečíst smlouvy. Není jistě třeba zmiňovat, že je třeba zvážit nabízenou výkupní cenu. 

Proč není lepší nemovitost vydražit ve veřejné dražbě?

Ze dvou důvodů:

1. Jedná se o postup, který vám přinese méně peněz než výkup. Neboť v případě dražby se nemovitost většinou prodá za nižší než tržní cenu a ještě k tomu musíte zaplatit všechny poplatky s organizací dražby spojené. A to ať už se jedná o dražbu dobrovolnou či nedobrovolnou. 
2. V případě dražby si na své peníze musíte počkat delší dobu. Musíte si počkat na datum konání dražby a následně i na dobu, než kupující kupní cenu zaplatí. A to může být i několik měsíců. 

Dražbu tedy lze považovat za úplně nejméně šťastnou variantu, jak svoji nemovitost prodat. Oproti tomu výkup nemovitosti  může být docela přijatelným řešením a výhodným pro obě strany. Vy sice dostanete méně peněz, než byste dostali běžným prodejem. Nicméně někdy prostě běžná cesta není možná, nebo je příliš zdlouhavá. No a kupující, jelikož je obchodník, vydělá.

Pokud se tedy všechno odehraje čestnou a správnou cestou bez podvodů, mohou být všichni účastníci obchodu spokojení. 

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com