Lepší dosažitelnost hypoték po Novém roce? Jen plácnutí rukou do vody

Od ledna příštího roku již banky nebudou muset uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). V platnosti ale nadále zůstane maximální poměr výše hypotečního úvěru vůči hodnotě zastavené nemovitosti (LTV). Limit celkového dluhu žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu je nyní 8,5 a pro žadatele do 36 let 9,5 (DTI). Již od července letošního roku přitom ČNB přestala vyžadovat uplatňování limitu výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). LTV nadále zůstane ve výši 90 % pro žadatele do 36 let a pro žadatele nad 36 let ve výši 80 %.

Své rozhodnutí ČNB odůvodňuje tím, že vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů. Řízení těchto rizik proto může centrální banka ponechat přímo na poskytovatelích hypoték. Ukazatel LTV zůstává v nezměněné podobě kvůli riziku výraznějšího poklesu cen nemovitostí.

Co však přinese změna, která je spíše centrální kosmetickou úpravou, žadatelům o hypotéky? Razantní pokles úrokových sazeb určitě ne. Připomeňme, že ještě v roce 2020 se úrokové sazby hypoték přiblížily k historickým minimům, zatímco nyní se pohybují v téměř rekordní výši, okolo neuvěřitelných 6 %.

Právě úroková sazba slouží k základnímu porovnání výhodnosti nabízených hypoték. Z její výše si snadno vypočteme, o kolik procent se navýší vypůjčená částka za určitou dobu. A všechny banky při nastavování úrokových sazeb hypoték přihlíží k sazbám vyhlášeným Českou národní bankou a zároveň sledují sazby hypotečních úvěrů své konkurence. Třetí roli pak hraje konkrétní výše LTV, čtvrtou doba fixace hypotečního úvěru a nakonec pátou i bonita zájemce o hypotéku. Platí přitom, že čím nižší jsou úrokové sazby hypoték, tím vyšší je ochota lidí si půjčovat peníze na vlastní bydlení.

Nelze tedy opravdu předpokládat, že by konkrétní pomyslné odlehčení ze strany ČNB mělo vést k nějakému oživení hypotéčního trhu. Nelze očekávat ani výraznější pokles úrokové sazby, i kdyby klesla během roku 2024 k 5,5 %, je to stále příliš hodně. Jedinou dobrou zprávou je pro zájemce o vlastní bydlení mírný pokles cen nemovitostí. Ale ani v tomto směru se neděje nic dramatického a dramatický propad nikdo nečeká. Nadále proto platí, že stagnace bude trvat, a že na nové vlastní bydlení financované hypotékou dosáhne jen malé procento lidí. Vlastně ti bohatší, kteří zároveň snáze dosáhnou i na některé zajímavé dotace (například na vlastní FVE s bateriovým úložištěm). Méně než deseti procentům domácností dnes umožňují jejich příjmy bezpečné dluhové financování průměrného bytu při současné výši úrokových sazeb. Tečka.

Navíc visí nad zájemci o hypotéky ještě jeden damoklův meč, totiž plány vlády povolit sankce za předčasné splacení hypotečního úvěru, tedy pokud dlužník umoří svoji hypotéku ještě před skončením fixace úrokové sazby. Banka bude moci v takovém případě požadovat po klientovi až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny. A to již od 1.1. 2024.

Převedeno do lidského jazyka, k rozhodnutí změnit banku dosud stačil jen drobný pokles úrokových sazeb. Ovšem za takový krok mohou klienti bank již od 1.1. 2024 připlatit desetitisíce korun navíc, takže se jim zřejmě vůbec nevyplatí. Chceš ušetřit? Neušetříš! Vláda tak jde na ruku bankám a nikoli svým voličům. Po kolikáté již… Nemocný muž Evropy jménem Česká republika je nemocný dlouhodobě a uzdravit se zřejmě nechce. Komu se to vyplatí? K procitnutí by možná mohla posloužit aktuální návštěva povolebního Holandska.

Zdroj: irozhlas.cz, seznamzpravy.cz, hyponamiru.cz, banky.cz, cnb.cz, peníze.cz, kurzy.cz, fingo.cz