Je stále třeba znalecký posudek?

Co obsahuje znalecký posudek?

Znalecký posudek popisuje nemovitost ze všech stran. Odhadce v posudku popíše veškeré parametry domu, lokalitu, zaznamená vlastnická práva, omezení vlastnických práv, stáří nemovitosti, energetickou náročnost budovy, materiál zdiva, technický stav…zkrátka vše, co je ve spojitosti s nemovitostí důležité.

Zároveň jsou v posudku uvedeny podobné nemovitosti a jejich cena, s nimiž lze posuzovanou nemovitost porovnat. Odhadce při vypracovávání znaleckého posudku pracuje podle předepsaného postupu a vychází v některých částech z hodnot, které jsou předepsané ('tabulkové').

Může se lišit cena stanovená ve znaleckém posudku od ceny tržní?

Samozřejmě! Znalec vychází z 'tabulkových' hodnot, které může v posudku do jisté míry uzpůsobit konkrétní nemovitosti. Nicméně v některých bodech se musí držet předepsaných hodnot.

Proto se tzv. odhadní a tržní cena může lišit i v rámci desítek až stovek tisíc, vzácně i miliónů korun.

Kolik znalecký posudek stojí?

Cena za znalecký posudek není zákonem stanovena. Znalec si účtuje za vypracování znaleckého posudku smluvní cenu, která se obvykle pohybuje v rozmezí okolo 5000,- Kč (ceny se pohybují mezi 3500,- Kč - 5500,- Kč) za byt či dům. Za pozemek tato částka bude znatelně nižší. U některých znalců lze dohodnout snížení ceny v závislosti na kvalitě připravených podkladů.

Změny podle Nového občanského zákoníku

Nově si poplatník daně může zvolit, podle které hodnoty mu bude vyměřena daň. Tedy může si zvolit zda:

1. Nechá si vypracovat znalecký posudek…. Základ daně bude vycházet z porovnání sjednané ceny (ceny, za níž se nemovitost prodala) pouze vůči 75% zjištěné ceny uvedené ve znaleckém posudku. Jednoduše řečeno je možné, že díky tomuto postupu bude vyměřená daň nižší, než jak by nastalo v situaci popsané v druhém bodě. Sice budete muset vynaložit výdaje na vypracování dříve povinného znaleckého posudku, nicméně o tuto částku vám bude ponížena daň, jíž budete muset uhradit. Jinými slovy řečeno, daň bude činit např. 40 000,- Kč, znalecký posudek vás stál 5000,- Kč. Daň zaplatíte ve výši 35 000,-Kč.

2. …či nechá finanční úřad, aby daň vyměřil podle tzv.srovnávací daňové hodnoty. Tou se myslí buť 75% směrné hodnoty, což je údaj zjištěný správcem daně vycházející z ceny místně obvyklé (stanovuje se na základě druhu, účelu, polohy, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci), anebo 75% zjištěné ceny.

Co je třeba mít k vypracování znaleckého posudku?

Nejlépe všechno, co máte. Samozřejmě, že vypracování znaleckého posudku na byt bude snadnější než ocenění rozsáhlého komerčního objektu. A z toho vyplývá, že na takový byt bude třeba i méně dokumentů.

Budete tedy potřebovat:

• list vlastnictví
• snímek z katastrální mapy
• projektovou dokumentaci, případně dokumentaci rekonstrukce
• fotografie nemovitosti
• kupní smlouvu, případně jiný nabývací titul (např.soudní rozhodnutí, doklady z dědického řízení apod.)

Dále pokud existují:

• Smlouvy, na jejichž základě bylo omezeno vlastnické právo, např. smlouva zřizující věcné břemeno chůze a jízdy či věcné břemeno vedení. Dále pak například zástavní smlouvy takových orgánů, jakými jsou banky v případě, že jste nemovitost financovali hypotékou a hypotéku stále nemáte splacenou.
• Rozhodnutí jiných orgánů o omezení vlastnického práva. Tedy pokud některý druh zástavy či třeba exekuční příkaz k prodeji nemovitosti byl na nemovitost zapsán nezávisle na vůli vlastníka.
• Platné nájemní smlouvy související s nemovitostí.
• PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy).
• Stavební povolení, ohlášení stavby a kolaudační rozhodnutí.
• Geometrický plán, pokud ještě rozdělení pozemků dle jeho obsahu není zaneseno do katastru nemovitostí.
• Kolaudační rozhodnutí.
• Případně jakékoli další existující dokumenty související s nemovitostí.

Pokud však některý z výše zmíněných dokumentů nebudete mít, odhadce vám pomůže dané dokumenty zajistit, či je sám obstará. Případně znalecký posudek vypracuje bez nich.

Jak probíhá vypracování znaleckého posudku?

Odhadce si s vámi domluví termín, kdy se na danou nemovitost přijede podívat a pořídí fotografie nemovitosti. Pokud není k dispozici stavební dokumentace, bude muset odhadce některé informace zaznamenat podle fyzického stavu nemovitosti. Čím více podkladů od vás získá, tím jednodušší a rychlejší bude jeho práce. Většině odhadců trvá vypracovat znalecký posudek maximálně do 14 dní. Záleží na jejich momentální vytíženosti a časových možnostech.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com