Je lepší prodat byt přes realitní kancelář a nebo vlastními silami?

Než začnete s prodejem nemovitosti
Profesionálové mohou být velkou pomocí při prodeji nemovitosti. Ale ještě než s některým z nich podepíšete smlouvu, dejte si chvilku na to, abyste zjistili, jak pracuje, jakým způsobem je placen a jaký vy můžete mít prospěch ze spolupráce s ním. V tomto článku vám nastíníme, kterou z činností zvládnete sami a se kterou si raději nechte pomoci.

Jak realitní makléři fungují a v čem vám mohou pomoci?

Otázka pro vás: Dokážete se oprostit od myšlenky, že prodáváte svůj domov?
Makléři slouží jako prostředníci mezi kupujícím a prodávajícím, což zaručuje nadhled nad celou záležitostí. Pokud prodáváte byt či dům, kde jste ještě nedávno bydleli, nebo ještě bydlíte, může se stát, že budete do procesu prodeje vnášet emocionální stránku věci.
Nově se můžete snadno ujistit, zdali je vybraný realitní makléř opravdu profesionál. Je jedno, jestli nemovitost prodáváte v Praze nebo v Brně. Srovnání realitních makléřů z celé ČR naleznete na stránkách FérMakléři.cz.
Otázka pro vás: Víte, jak správně napsat inzerát, kde a za kolik inzerovat?
Zároveň vědí, kde, jak a za kolik inzerovat, jak by měl inzerát vypadat a co by měl zahrnovat. Realitní kanceláře mají také přístup do databáze poptávajících, což jim zajistí možnost přímého oslovení zájemců, aniž by byly závislé pouze na inzerci. Těmto poptávajícím realitní kanceláře zasílají fotografie a informace o nemovitosti nejčastěji e-mailem. Databáze kupujících (investorů) vznikla a neustále se doplňuje na základě prohlídek jiných nemovitostí, z nichž si zájemce nevybral a přitom je připraven něco koupit. Zároveň jsou do této databáze zařazeni všichni poptávající, kteří svou poptávku sdělili některému z makléřů, nebo přímo realitní kanceláři.

Otázka pro vás: Víte, jak se zřizuje zástavní právo pro poskytnutí úvěru?
Realitní makléř může pomoci zajistit klientům financování díky úzké spolupráci s hypotéčními makléři. Díky této službě si možná potencionální zájemci budou vaši nemovitost moci koupit.

Otázka pro vás: Víte, jak správně stanovit cenu své nemovitosti?
Realitní makléři ví o všem, co se v okolí prodává. Dokonce i o nemovitostech, které nemusí být zveřejněny na internetu. Díky spolupráci s ostatními kolegy v kanceláři, nebo dokonce i za hranicemi kanceláře (kvalitní kanceláře spolu v dnešní době již úspěšně spolupracují) jsou schopni vzájemně spárovat nabídku s poptávkou. Díky spolupráci realitních kanceláří se rozšiřuje databáze poptávajících a tím se zvyšuje šance na úspěšný prodej vaší nemovitosti za dobrou cenu. Je tedy možné, že realitní kancelář, kterou pověříte prodejem své nemovitosti, osloví jiná realitní kancelář a přivede kupujícího.

Otázka pro vás: Víte, kdo vám sepíše kupní smlouvu, smlouvu o advokátní úschově a jak se podává návrh na vklad na katastr?

Makléři za vás připraví veškeré podklady spojené s prodejem vaší nemovitosti. A to od vytvoření inzerce na nemovitost až po přípravu kupní smlouvy (připraví spolupracující právník) a předávacího protokolu na nemovitost. Zajistí tedy komplexní právní servis včetně advokátní úschovy a podání návrhu na vklad na katastrálním úřadu.

Otázka pro vás: Víte, co všechno bývá zahrnuto v provizi realitní kanceláře?

Většina realitních kanceláří si bere za prodej nemovitosti provizi ve výši cca 3-5% nemovitosti. Procentuální podíl tvořící provizi je závislý na celkové ceně nemovitosti.

Otázka pro vás: Víte, jak zajistit bezpečnost prohlídky?

Realitní kancelář za vás bude provádět prohlídky. To ušetří nejen váš čas a náklady, ale také zvýší bezpečnost prodeje. Zvláště pokud v domě stále bydlíte a máte zde své osobní věci, budete u prohlídky přítomen nejen vy, ale také realitní makléř. Tím se výrazně sníží možnost odcizení některé z vašich věcí. Realitní makléř nemá k vašemu domu či bytu osobní vztah, takže je schopen nemovitost předvést s nadhledem. Zároveň ví, co zdůraznit a čemu nevěnovat tolik pozornosti.

Otázka pro vás: Víte, které kroky jsou v přípravě domu na prodej efektivní a které jsou jen zbytečným výdajem?
Realitní makléř vám poradí, jak připravit dům na prodej. To se však neděje pokaždé a pro některé prodávající to znamená zbytečně mnoho úsilí navíc. Vždyť přece už dům prodávají, tak proč by ho zvelebovali? Je třeba si však uvědomit, že tyto drobné úpravy vám mohou vydělat třeba i několik desítek tisíc (možná stovek tisíc) korun.
Otázka pro vás: Víte, kdy a kterou daň spojenou s prodejem vaší nemovitosti zaplatit?

Realitní makléři vám poradí jak na daně. Případně zprostředkují odvod daně z převodu nemovitosti (4% z kupní ceny) na finanční úřad přímo z advokátní úschovy.

Realitní makléři, realitní kanceláře	Vy sami
Slouží jako prostředníci mezi kupujícím a prodávajícím	Budete jednat přímo s klienty
Mají přístup k neveřejným informacím, např. tržním cenám nedávno prodaných nemovitostí	Nemáte přístup k některým neveřejným informacím
Databáze poptávajících	Nemáte jiný prodejní kanál než inzerci a označení domu nápisem 'NA PRODEJ“
Součinnost s hypotéčními makléři	Pravděpodobně nebudete moci zajistit kupujícímu financování
Přehled na trhu	Pravděpodobně nemáte tak velký přehled o trhu s nemovitostmi ve svém okolí
Spolupráce s jinými realitními kancelářemi	Jste samotným subjektem na trhu
Zajistí kompletní právní servis	Celý právní servis bude ve vaší režii
Zaplatíte 3-5% z ceny nemovitosti	Neplatíte provizi
Bezpečnost prodeje	Pokud už jste za svůj život nepřevedli několik nemovitostí a nemáte tak dostatečné zkušenosti, musíte si dát velký pozor, aby vás někdo 'neokradl“ o nemovitost či o peníze
Provádí prohlídky	Provádíte si prohlídky sami
Poradí vám, jak připravit dům na prodej	Sami si řídíte přípravu domu na prodej
Zprostředkují odvod daně z převodu nemovitosti, případně jiných daní	Musíte si sami ohlídat, abyste odvedli daň z převodu nemovitosti, případně jiné daně

Na co si dát pozor?

V žádném případě nesvěřujte svoji nemovitost víc jak jedné realitní kanceláři a to už z několika důvodů.

Vícekrát inzerovaná nemovitost se stává nedůvěryhodnou. Každá z realitních kanceláří se bude snažit prodat nemovitost a budou vyvíjet tlak na snížení ceny. Oproti tomu kromě snížení ceny se o nic starat nebudou, neboť by to pro ně byla ztráta času a peněz. Nebudou přece investovat svůj čas a peníze do něčeho, co pravděpodobně nevyjde. Proto budou místo kontaktování a hledání klientů každý den pouze kontrolovat, zda jsou nejlevnější na trhu. A to rozhodně není právě vaším cílem. 

Realitní makléři mají čas prozkoumat místní trh, aktivně vyhledávají nemovitosti pro klienty, kteří si v jejich nabídce dosud nevybrali. Nicméně pokud vás takový makléř osloví s nabídkou spolupráce a tvrdí vám, že právě na vaši nemovitost má klienta, prověřte pravdivost jeho tvrzení. Může mít pravdu, ale zároveň se pouze může snažit získat vaši nemovitost do své nabídky. Proto buďte obezřetní, než takovému makléři dovolíte nabízet svou nemovitost (pozor, i ústní dohoda – nemusíte tedy nic podepisovat - je dohoda platná a závazná, vždy je lepší mít dohodu písemnou, kde je zřejmé, jaké podmínky jste si domluvili). Pokud si nebudete jisti, zda chcete s realitní kanceláří spolupracovat víc než kvůli jednomu slibovanému zájemci, podepište realitní kanceláři zprostředkovatelskou smlouvu, v níž bude řečeno, že se smlouva vztahuje pouze na obchod s konkrétním kupujícím a do smlouvy uveďte např.: Jan Novák, číslo mobilního telefonu, případně emailová adresa. Nebo jinou zřetelnou identifikaci kupujícího. Uvidíte, jak daný realitní makléř pracuje a možná vás svými kvalitami přesvědčí, že s ním budete chtít spolupracovat i nadále.

Pokud jste se rozhodli pro spolupráci s realitní kanceláří, pečlivě čtěte smlouvu. Když si budete domlouvat výši provize, dejte si pozor na to, co je v provizi zahrnuto. Některé realitní kanceláře sice požadují menší provizi, ale nakonec zjistíte, že si musíte zaplatit svého právníka, sami si nemovitost předat apod. Takže nakonec nic neušetříte - naopak vás to vyjde ještě dráž.

Jak jsou realitní makléři placeni?

Až na ojedinělé výjimky jsou realitní makléři živnostníci. Mají tedy živnostenský list a s realitními kancelářemi spolupracují na základě smlouvy o spolupráci. Placeni jsou z provizí, které získají z prodeje nemovitostí. Jsou tedy závislí na uskutečněných obchodech. Díky tomu získávají motivaci prodat vaši nemovitost, neboť žádný fixní plat nedostávají.

Rada na závěr

Ve velkém moři informací, nebezpečí a celé džungli na trhu s nemovitostmi je nejsnazší, abyste sami oslovili kvalitní (lépe větší) realitní kancelář a prodej jí svěřili výhradní (exkluzivní) formou zastupování. Solidní realitní kanceláře souhlasí, abyste si v případě výhradní spolupráce mohli nabízet nemovitost i sami a v případě, že si seženete zájemce sami, dostanete dohodnutou slevu z provize. A to s tím, že ve zbylé části provize jsou zahrnuty náklady na kompletní právní servis.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com