Jak vznikají byty?

Kdy je třeba prohlášení učinit?

Vytyčený jednotlivých bytových jednotek je třeba učinit především:

• při rozdělení domu se spoluvlastnickými podíly
• při vzniku bytových jednotek v novostavbě
• při vzniku nových bytových jednotek v domě s jedním majitelem

Spoluvlastnické podíly v bytovém domu

Bytové spoluvlastnictví vzniká v domě s nejméně dvěma vlastníky. V takovém případě byty nejsou přesně vytyčeny a jejich přesná identifikace se někdy dá složitě určit. To samé platí o nebytových prostorách v domě. Každý ze spoluvlastníků sice užívá svůj byt a s tím spojené ostatní prostory (např. chodba, sklep, kolárna apod.), nicméně není vlastníkem bytu, ale pouze spoluvlastnického podílu. Konkrétní byt, který náleží ke spoluvlastnickému podílu většinou bývá blíže stručně určen. Tedy například, v jakém patře se nachází, jakou má plochu, v které části podlaží se nachází apod. Nicméně nelze mluvit o bytové jednotce, ale pouze o bytu.

Byty ve spoluvlastnickém podílu je při koupi téměř nemožné při prodeji financovat z úvěrových prostředků. Proto jejich prodejní tržní cena bývá nižší. 

 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník říká, že nikdo nesmí být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků má právo kdykoliv požádat o oddělení svého spoluvlastnictví, pokud to předmět spoluvlastnictví dovoluje. Což v případě bytů možné je. Jak již řečeno, v případě, že některý ze spoluvlastníků nesouhlasí s navrhovaným řešením, rozhodne o rozdělení spoluvlastnických podílů soud. Rozhodne-li soud o rozdělení spoluvlastnických podílů, rozhodne zároveň o vzájemném vypořádání.

V katastru nemovitostí poznáte, že je jedná o dům se spoluvlastnickými podíly tak, že zde nejsou zaznamenána čísla jednotlivých bytových jednotek. Nýbrž pouze zlomky u jmen např. 1/24 (to by mohlo znamenat například to, že v domě je 24 stejně velkých bytů a 24 vlastníků a na jednoho vlastníka případá tedy 1/24 domu).

Vznik bytové jednotky

Bytové jednotky mohou vzniknout různými způsoby:

• Vznik bytový jednotek výstavbou. To znamená, že pokud se strany dohodnou, již při výstavbě domu mohou být jednotlivé jednotky vymezeny. Pro vymezení jednotek musí být dům v takovém stádiu rozestavěnosti, aby byla uzavřena vnější konstrukce domu. Tedy aby byly dokončeny obvodové zdi a střecha.
• Zápisem do veřejného seznamu. Tím je v podstatě myšleno tzv. prohlášení vlastníka. Tedy ať už jeden vlastník celé budovy, či vlastníci spoluvlastnických podílů, učiní prohlášení, v němž vymezí jednotlivé části domu a vlastnická práva k nim.
• Rozhodnutím soudu. Tedy pokud se strany (spoluvlastníci) nedohodnou, může toto rozdělení učinit soud.

Vytyčení jednotlivých bytových jednotek

Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň

a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území

b) údaje o jednotce, zejména

1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání
2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické a nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky
3. velikost podílů na společných částech

c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich

Jako příloha prohlášení musí být půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

V případě, že v domě vznikne pět a více bytových jednotek, a zároveň je počet spoluvlastníků větší než tři, je třeba po prohlášení založit 'společenství vlastníků.'

Vznik společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba, která dle zákona musí vzniknout, pokud je v domě minimálně

• pět jednotek,
• z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Spolu se vznikem společenství vlastníků se schvalují stanovy, kde by mělo být uvedeno alespoň:

a) název obsahující slovo 'společenství vlastníků' a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
e) určení prvních členů statutárního orgánu,
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

U založení společenství vlastníků by měl být přítomný notář, neboť založení společenství vyžaduje formu veřejné listiny.

Změna prohlášení vlastníka

Změna prohlášení vlastníka je poměrně komplikovanou záležitostí. A to z toho důvodu, že tuto změnu musí odsouhlasit všichni členové společenství vlastníků a to písemnou formou s ověřenými podpisy. A někdy je komplikované všechny členy kontaktovat, či se s nimi setkat, aby tento písemný souhlas učinili.

Změnu prohlášení je třeba učinit například v případě, že by se z jedné bytové jednotky měly stát dvě, či naopak dvě či více bytových jednotek sloučit. Zrovna tak změnu prohlášení může být třeba učinit v případě, že se společenství rozhodne některou část společných prostor domu prodat - například půdu.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com