Jak vydržet pozemek?

Nový občanský zákoník platný od 1.1.2014 vydržení nemovitosti upravuje značně podrobněji než předcházející. Ten se v průběhu doby ukázal být příliš strohý a neřešil všechny aspekty, které by mohly nastat. Dalším rozdílem od původního občanského zákoníka je ten, že NOZ tlumí formální požadavky existence právního důvodu držby. NOZ též začal rozlišovat:

• řádné vydržení
• mimořádné vydržení

Řádné vydržení

Zákoník říká: „Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. Nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby.“ (NOZ § 1089)

Pro převod vlastnických práv k nemovitosti na držitele je třeba, aby se jednalo o pravou držbu (pojmem pravá držba se rozumí, že je vykonávána v dobré víře). Pro vydržení vlastnického práva u věcí nemovitých je stanovena lhůta nepřerušené držby na deset let (§ 1091 NOZ). Do této doby se započte i doba, kdy měl v poctivé držbě nemovitost jeho předchůdce. Tato doba se přeruší, pokud ji držitel přeruší na dobu jednoho roku a déle.

Tento právní důvod by měl postačit, aby vlastnická práva náležela držiteli. Stane-li se, že držitel zemře a nabyl nemovitost nepravou držbou (např.krádeží či podvodem), nemůže dojít k řádnému vydržení ani u dědice. A to i v případě, že by dědic nemovitost držel poctivě.

Mimořádné vydržení

Institut mimořádného vydržení byl zaveden pro případ výjimečně dlouhé držby. Za takovou dobu se považuje dvojnásobně dlouhá doba, než u řádného vydržení. U nemovitostí tedy minimálně 20 let. Při tak dlouhé době již není třeba prokazovat právní důvod, na kterém se držba zakládá. Pokud se samozřejmě prokáže, že držba byla uskutečněna pomocí nepoctivého úmyslu, platnosti nenabývá.

Kde se můžeme s držbou setkat?

Co se týče nemovitostí, je držba záležitostí především pozemků. I když v ojedinělých případech se lze setkat i se stavbami.

Situaci lze přiblížit například na tomto případu: Často se stává, že se sousedé před lety domluvili na výměně pozemků (či části pozemků), aby to vyhovovalo všem stranám, aniž by to nechali zapsat do katastru nemovitostí. Po mnoha letech, či při dědickém řízení se ukáží skutečnosti, že užívaný pozemek je právně ve vlastnictví někoho jiného. V takovém případě se můžeme soudně dovolávat vlastnických práv.

Jiným příkladem je příjezdová cesta k pozemku. Jak řešit situace, kdy k vašemu pozemku (ať už na něm stojí dům či ne)7, vede jediná příjezdová cesta, která je ve vlastnictví někoho jiného a vy ji po léta užíváte v domnění, že cesta je vaše (nebo podíl na cestě) a náhle se cestu pravý vlastník rozhodne prodat? Čímž by mohlo dojít k situaci, že ke své nemovitosti ztratíte přístup. Pokud jste se po léta domnívali, že cesta je vaše, mohli byste zkusit soud zažádat o vydržení pozemku. Ovšem museli byste splnit podmínku, že byste se po celou dobu museli domnívat, že cesta je opravdu vaše.

Obecně řečeno se s držbou setkáváme především při dědických řízeních, při prodeji pozemků (kdy držitel s prodejem nesouhlasí) a prodej pozemku by mohl způsobit komplikace. Dále v případě, že více jak před deseti lety bylo něco domluveno pouze ústně a nyní je potřeba to zaznamenat i formálně. Často je řešeno i vydržení pozemků v majetku obce či státu. Většinou tedy k žádosti o vydržení nemovitosti dochází v případě změn vlastnických práv souvisejících pozemků, kdy se ukáže, že vlastnická práva k jednotlivým nemovitostem (pozemkům) se liší od skutečnosti zapsané v katastru nemovitostí.

Jak postupovat?

Jaké podmínky musí být splněny?

Ve stručnosti shrnuto: důležité je, aby uplynula dostatečně dlouhá doba, během níž bude držitel nakládat s nemovitostí v dobré víře, že nakládá s nemovitostí vlastní. A též podmínka, aby držitel nikdy za tuto dobu neměl k dispozici informaci, že nemovitost není jeho vlastní.

Kdo se stává oprávněným žadatelem?

Žádat může jak fyzická, tak právnická osoba. Pokud je fyzická osoba nezletilá, pak musí být zastoupena zákonnými zástupci (opatrovníky nezletilého stanovenými soudem). U právnických osob žádá např. statutární orgán zapsaný v obchodním rejstříku. Součástí žádosti by vždy měl být výpis z obchodního rejstříku, z něhož je patrno, že žádající osoba je oprávněna jednat jménem právnické osoby.

Jak prakticky postupovat?

Obecný postup a podmínky pro vyřízení žádosti:

Konkrétní postup schvalování může mít každý příslušný soud trochu jiný, proto je třeba se vždy informovat především na příslušném úřadu.

Obecný postup:

1. Žadatel by měl příslušnému soudu doložit všechny doklady, z nichž je patrno, že vždy bylo jednáno v dobré víře, doklad o nabytí vlastní nemovitosti a uvést dobu trvání držby. 
2. V procesu vyřizování je dáno stanovisko úřadů, na jehož území se nemovitosti nacházejí. Faktický stav většinou posuzuje více orgánů.
3. Soud s konečnou platností schválí či neschválí, zda bude žádosti vyhověno.
4. Následuje sepsání a doručení návrhu na zápis na příslušný katastrální úřad. Katastr nemovitostí zapíše takto nabyté vlastnické právo na základě soudního smíru a nebo na základě soudního rozhodnutí. Účastníkem soudního smíru je na jedné straně původní vlastník. Soudní rozhodnutí může být učiněno i přes odpor původního vlastníka. 

Které náležitosti by žádost měla obsahovat?

1. Přesný popis nemovitosti, která je užívána spolu s nemovitostí, která je předmětem držby
2. Popis předmětné nemovitosti
3. Doklad o nabití nemovitosti
4. Doklady a důkazy potvrzující délku trvání držby nemovitosti
5. Důkazy, které potvrzují dobrou víru (o dostatečnosti tohoto dokumentu je lépe poradit se při jejím podání)

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com