Jak vybrat realitní kancelář

Rozhodnete-li se prodat byt, dům, nebo jinou nemovitost (můžete mít různé důvody … menší za větší, byt za dům, řešení problémů, dědictví), zeptejte se v rodině či známých, zda již mají nějakou (a jakou) zkušenost s prodejem. Nechte si doporučit a poradit.

Každá informace je důležitá

Pamatujte, že každá informace je důležitá. Prodej či koupě nemovitostí skýtá spoustu skrytých právních úkonů, které na první pohled nemusí být vidět. Jedná se např. o chyby uvedené v Katastru nemovitostí, o plombu na nemovitosti, exekuce, nebo zástavu na nemovitosti. A co když kupující bude žádat hypotéku? To je přece dnes běžné. Kdo z vás si může říct, že to má plně pod kontrolou? A pokud si sami seženete kupce (např. souseda), napíšete si sami smlouvu? A nebo vám ji napíše “váš“ známý správně? Zamyslete se i nad tím, že jste kupující. Chtěli byste smlouvu, kterou si napíše a nebo sjedná prodávající? Vždyť bude sjednána v jeho prospěch. A kdo bude hájit ten váš? Ale vždyť se jedná „jen“ o miliony. Doporučuji vám tedy vyhledat odborníka. Dobrý makléř vás chrání! Pokud tedy máte doporučení, obraťte se na dotyčného. V jiném případě vám nezbývá nic jiného, než dát při výběru na vlastní rozum.

Důležité jsou sympatie

Ať už velká nebo malá realitka, honosné sídlo nebo makléř na vlastní noze, může to být Hop a nebo Trop. Na tom opravdu nesejde. Hledejte makléře! Hledejte člověka, s kterým chcete spolupracovat! Všechno je o lidech. Ve velké firmě jsou také ti špatní. Znáte to“ Selhal lidský faktor“ a vše je vyřešeno. Takže hledejte člověka. Mladého? Když mi nabízí osmnáctiletý finanční poradce, jak investovat své finance, musím se smát. Rozumíte mi? Jaké má zkušenosti?! Já tedy radím vybrat si někoho, kdo má minulost, kdo je seriózní, dohledatelný, má již za sebou zkušenosti z tohoto oboru a na koho si můžu sáhnout, můžu si o něm něco zjistit. Oslovím ho, domluvíme schůzku v kanceláři a nebo přímo u sebe doma, respektive v nemovitosti, kterou prodáváte. Na vašem prvním setkání vše důkladně proberte. Řekněte si, co potřebujete, co očekáváte a dozvíte se, co pro vás může makléř udělat. Pokud se vám makléř nelíbí, necítíte, že je ten správný, nemusíte s ním spolupracovat. Vyberte si toho, kdo vám sedí. Nafocení bytu a inzerce pak proběhnou jen s vaším svolením a na základě písemné dohody (smlouvy). Dbejte na to, aby nikdo bez vašeho svolení neinzeroval vaši nemovitost. Velmi negativně to ovlivňuje následný prodej.

Začínáme smluvními podmínkami

Pokud si vyberete makléře, začněte s ním projednávat podmínky smlouvy. Smlouva o zprostředkování by měla být jednoduchá, srozumitelná a vyvážená pro obě strany. Pokud není, ptejte se, nechte si vše vysvětlit a zapsat. Pokud se vám to nezdá, nepodepisujte! Vyberte si jednoho, maximálně dva makléře (realitní kanceláře). Proč? Pokud budete mít exkluzivní smlouvu, znamená to, že nemovitost musíte po určitou dobu prodávat přes uvedenou RK. Má to samozřejmě výhody i nevýhody. Jen ve stručnosti zmíním pro a proti. Pokud narazíte na makléře, který je jak rybář, čili nahodí a čeká, je to problém. Ovšem pokud máte toho správného, můžete díky jeho kvalitní práci získat i o statisíce víc. Proč? Protože vám další realitky nebudou uměle snižovat cenu, např. v inzerci, nebo na vás nebudou naléhat, že jejich klient to zaručeně koupí, ovšem za částku o sto tisíc levnější. Pak se nic nestane, cena už je zlevněná a tak je to pořád dokola… Exkluzivní smlouva je dobrá věc pro vás i pro získání té nejvyšší možné prodejní ceny, následně i provize pro makléře. Zprostředkovatelská provize se v naší republice pohybuje od 3 do 5% z prodejní ceny nemovitosti. Některé realitní kanceláře si ještě účtují DPH. Nechte si do zprostředkovatelské smlouvy napsat, co je v ceně provize. Jaké služby si hradíte a jaké jsou vám hrazeny.

Co při prodeji nemovitosti potřebujete

Při prodeji nemovitosti potřebujete PENB (průkaz energetické náročnosti budovy). U rodinných domů ho musíte pořídit, u bytů ho zajistí vaše společenství bytových jednotek (jistě ho již má). Také budete platit daň z nabytí nemovitých věcí (dříve označovanou jako daň z nemovitosti). Dle současných právních norem se jedná o 4% z prodejní nebo odhadní ceny nemovitosti podle toho, která je vyšší. Další věcí je odhad. Odhad provádí znalec (odhadce) pro účely zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Dále vklad do katastru nemovitostí, což je v roce 2015 poplatek ve výši 1.000,- Kč. Dále ověření podpisů na smlouvě a odměna pro advokáta za sepsání Kupní smlouvy a za Depozitní úschovu, bez které bychom obchod v žádném případě nedoporučovali. A poslední položkou je zaplacení realitní kanceláři za to, že vše zrealizovala dle vašich představ. Odměnu si většinou účtuje oproti Rezervační záloze od kupujícího, nebo v třístranné dohodě (prodávající, kupující a realitka).

Co je psáno, to je dáno

Nezapomínejte, že co je psáno, to je dáno. Co by měl makléř pro vás udělat? Jaká je jeho práce? Na schůzce si vše domluvíte, podepíšete smlouvy o zprostředkování, dohodnete se na znění smlouvy. Makléř vám má doporučit prodejní (tržní) cenu. Je to odborník a zná vaši lokalitu. Ví za kolik a co se v současné době prodává. Najděte kompromis. Správné nafocení a správně cílená inzerce vaší nemovitosti jsou velmi důležité. Nezlobte se na makléře, když vám přerovná postel, nebo vám řekne, ať si uklidíte kuchyňskou linku. Na fotce je to důležitý detail. Makléř vás vždy bude informovat o dalším postupu. Makléř zajistí potencionální poptávající z vlastní databáze klientů a dále ze zadané inzerce. Domlouvá prohlídky nemovitostí, provádí prohlídky, vždy je přítomen. S makléřem jednáte o aktuálním stavu, o provedených a připravovaných prohlídkách, o možnostech a o dalších situacích, které nastanou. Makléř je váš kůň, který jde za vás do boje. Neprodá-li nemovitost on, nedostane zaplaceno. Je tedy jeho povinností snažit se.

Příprava a podpis Kupní a Depozitní smlouvy

Pokud společnými silami najdete kupujícího na vaši nemovitost a za vámi předem sjednanou cenu, je třeba přejít k přípravě a podpisu Kupní a Depozitní smlouvy. Smlouvu i depozit (úschovu finančních prostředků) nechte sepsat právníkem nebo notářem. Realitní kancelář má jistě nějakého odborníka sjednaného. Advokátní a notářská úschova je garantovaná, prověřená a všichni advokáti a notáři jsou ze zákona pojištěni.

Jak často se potkáte s kupujícím

S kupujícím se přitom několikrát potkáte. Poprvé při prohlídce nemovitosti (pokud chcete být prohlídce přítomni), po druhé v realitní kanceláři nebo u advokáta/notáře - při podpisu kupní smlouvy a po třetí při předání nemovitosti a naposledy při převodu energií na nového majitele (kam můžete jít i samostatně). Samozřejmě, že je u toho makléř.

Makléř řídí celý obchod

Makléř je ten, co řídí, hlídá a zabezpečuje celý obchod od A do Z. Tedy od nafocení po předání klíčů a přepis energií. Makléř vás bude informovat o aktuálním stavu vašeho prodeje. Například zda již byly uvolněny finanční prostředky z depozitu. Makléř prostě pracuje pro vás!

Ráda vám osobně poradím -  Štěpánka Mimrová, člen realitní komory ČR, tel. 607 140 226

Autor: Štěpánka Mimrová

Zdroj: www.ceskarealitni.eu