Jak sloučit pozemky a budovy
S příchodem Nového občanského zákoníků, který vstoupil v platnost 1.1. 2014 došlo k mnoha změnám týkajícím se pozemků a staveb. Především fakt, že v České republice je přes 350.000 staveb stojících na cizím pozemku, zapříčinil, že 1.1.2014 vstoupily v platnost nová opatření ohledně sjednocení pozemku a budov na něm stojících. Nyní trend směřuje k tomu, aby se budova a pozemek stali opět jednou nemovitostí. Tedy aby neměl pozemek jednoho vlastníka a budova na něm stojící jiného. Tato tendence však není žádnou novinkou. Do roku 1964 (kdy vstoupil v platnost Občanský zákoník z roku 1964) trvala stejná snaha jako dnes, tedy aby budovy a pozemky byly jedním celkem. A stejně tak i většina ostatních evropských států je nakloněna k jednotnosti staveb a pozemků.
Kdy se stavba a pozemek automaticky stávají jedním celkem?
Pouze v případě, že k oběma nemovitostem panují úplně stejná vlastnická práva.Překážkou sjednocení může například být:
- Pokud je na budově zástavní právo a na pozemku nikoliv. Tedy každá nemovitost je zatížena jiným způsobem a sjednocením by došlo k přechodu tohoto omezení i na druhou nemovitost, což by znamenalo omezení vlastnických práv k nemovitosti samovolně. A takový postup není možný.
- Pokud je pozemek v SJM a budovu mají manželé v podílovém spoluvlastnictví, tedy manžel vlastní polovinu a manželka druhou polovinu. Pak ke každé z nemovitostí náleží jiná vlastnická práva - byť náleží stejným vlastníkům, ale jinou formou, a tudíž se jedná o překážku ke sjednocení.
- Jedna z nemovitostí je zatížená takovou měrou, že by sjednocení znamenalo omezení vlastnických práv i druhé nemovitosti. Existuje i případ, kdy ke splynutí může dojít, a to i v případě, kdy jedna nemovitost je např. zatížena věcným břemenem jízdy a chůze a dům nikoliv. Pokud takové zatížení neznamená žádné omezení vlastnických práv, je možné, že ke splynutí budovy s pozemkem může dojít.
Jak je to s předkupním právem u pozemku pod budovou a naopak?
Jak již bylo řečeno, vlastnictví budovy automaticky neznamená, že se tentýž vlastník stává i vlastníkem pozemku pod budovou - v případě, že pozemek a budova mají odlišné vlastníky. Ust. § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.To znamená, že pokud se vlastník pozemku rozhodne svoji nemovitost prodat, bude ji přednostně muset nabídnout vlastníkovi budovy. A naopak. Pokud se vlastník budovy rozhodne předkupního práva nevyužít, nic se neděje. Předkupní právo zůstane zachováno a nebude záležet na tom, kolikrát byl pozemek prodán. Jak je vidno, i tato tendence má za cíl sjednotit vlastnictví pozemku a budovy na něm stojící a vytvořit tak jednu nemovitost.
Předkupní právo z procesu prodeje pozemku či domu nelze vyloučit. A to dokonce ani v případě, že by bylo stranami smluvně odstraněno. Takové jednání by bylo v rozporu se zákonem a tudíž by nemohlo být právně platné.
Co se stane, když ke stavbě, resp. k pozemku, bylo zřízeno předkupní právo v prospěch třetí osoby?
V takovém případě bude upřednostněno předkupní právo třetí strany. Neboť pokud by bylo uplatněno zákonné předkupní právo vůči vlastníkovi pozemku, resp.budovy, samovolně by zaniklo předkupní právo koupěchtivého - třetí strany. Zanikla by tedy nemovitost, k jejíž tíži by předkupní právo bylo zaznamenáno. Pokud koupěchtivý (třetí strana) předkupního práva nevyužije, přechází předkupní právo na vlastníka pozemku, resp.budovy.
Nový občanský zákoník může v některých případech zrušit předkupní právo. V kterých?
Jedná se o spoluvlastnické vztahy. U těch, které vnikly do konce roku 2013, se zákonné předkupní právo zruší 1. ledna 2015. Tedy pokud byste byli vlastníky poloviny domu a rozhodli se jej prodat, již nejste povinni svůj podíl nabídnout vlastníkovi či vlastníkům zbývající poloviny. Proces prodeje vašeho podílu se tím značně usnadní, nicméně v případě, že by se ostatní spoluvlastníci své podíly rozhodli prodat, ztratíte o procesu přehled. Následně tedy můžete být nemile překvapeni, s kým nemovitost spoluvlastníte a s kým jste v této záležitosti nuceni jednat.Nicméně, nic není ztraceno. Zákon umožňuje sjednat si předkupní právo smluvně. Pokud se tedy spoluvlastníci domluví, že předkupní právo v jejich případě platí na základě smluvního vztahu, jsou nuceni jej v případě prodeje také dodržet.
Samotného procesu prodeje budovy nebo pozemku pod budovou se tato změna netýká. Pouze v případě, kdy je tímto smluvně zřízeným předkupním právem třetí strany zatížena jedna z nemovitostí (pozemek nebo budova), jsou prodávající nuceni brát v potaz toto přednostní předkupní právo.
Pojmy v katastru nemovitostí (dále jen ,,katastr”):
Oprávněné osoby = osoby, které z předkupního práva mají prospěchZatížené nemovitosti = nemovitosti, pro které má být předkupní právo zřízeno.
Právo s přednostním pořadím - v případě, že pro nově vznikající právo bylo v minulosti vyhrazeno přednostní pořadí, je při prodeji třeba v katastru uvést číslo řízení, pod kterým byla zapsána poznámka o přednostním pořadí a při prodeji nemovitosti se toto pořadí musí dodržet
Koupěchtivý - za koupěchtivou osobu Nový občanský zákoník označuje třetí stranu, jež vstupuje do vztahu prodávajícího a kupujícího v důsledku vedlejšího ujednání v kupní smlouvě, kterým je výhrada předkupního práva
Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com
Další články
Zrekonstruovanou historickou tvrz v Nových Královicích si poprvé mohla prohlédnout veřejnost
Ambiciózní developerský projekt Nové Královice na kraji Prahy, který si dal za cíl zachránit historicky cenou kulturní památku a zároveň vytvořit přirozeně navazující rezidenční bydlení úspěšně pokračuje. Tento víkend si za účasti zástupců obce, investora i developera mohla tvrz prohlédnout poprvé také veřejnost.
Při výběru materiálu pro chaty u jezera Katlov byl Ytong jasnou volbou
Hledáte klidné místo poblíž vody s možností odpočinku, výletů do okolí či rybolovu a nechcete dělat kompromisy v ubytování? Tak právě pro vás jsou určené nové rodinné chaty u jezera Katlov, které proslavil u nás i ve světě známý rybář Jakub Vágner, tvář nového areálu Katlov Homes. Majitelkou a manažerkou areálu je jeho sestra Tereza Aster Vágnerová. Ona a její manžel Ing. arch. Petr Aster si pro hrubou stavbu nových chat vybrali pórobeton Ytong.
Vyplatí se nyní nákup hotelu nebo penzionu?
Lákala vás vždy představa, že budete podnikat v hotelnictví? V následujícím článku vám přiblížíme, zda se nyní vyplatí nákup hotelu nebo penzionu a proč je tak důležité jeho vybavení.
Villa Central v Janských Lázních nabízí komfort přímo u lanovky
V Janských Lázních vzniká luxusní horský apartmánový komplex Villa Central. Naprosto výjimečný je objekt z hlediska lokality. Nachází se jen třicet metrů od kabinkové lanovky skiresortu Černá hora.
Společnost KAPITOL a.s. buduje síť realitních makléřů pro celou ČR
Připojte se k úspěšnému teamu kapitálově silné společnosti a získejte skvělé podmínky pro své realitní podnikání!
Jak vyřešit spoluvlastnictví zděděné nemovitosti?
Zdědili jste spoluvlastnický podíl na nemovitosti a chtěli byste se ho zbavit? To může být celkem oříšek, zejména pokud se neshodnete se všemi spoluvlastníky. V takovém případě existuje několik možností, jak postupovat, které zde přiblížíme.
