Jak prodat nemovitost

KROK č. 1

UDĚLEJTE SI JASNO V TOM, CO VLASTNĚ PRODÁVÁTE

Začátek prodeje je jednoduchý. I když to možná může znít samozřejmě, prvním bodem prodeje je ujasnit si, co vlastně prodáváte.

Trochu jiné informace budete muset znát v případě prodeje pozemku, chaty, domu či bytu. V každém případě však začněte tím, že zkontrolujete právní stav nemovitosti. Podívejte se na katastr nemovitostí, který je dostupný v elektronické podobě bez poplatku na adrese www.cuzk.cz. Možná budete překvapeni, co vám katastr prozradí. Ujistíte se, zda jste skutečně majiteli nemovitosti, případně, zda jste jedinými majiteli nemovitosti. Dále pak, zda na nemovitosti neváznou žádné právní závady, např.exekuce. I když jste svědomití a poctiví, může se stát, že na se na vaší nemovitosti nějaká exekuce objeví - a přitom nemusí jít o nic závažného. Pokud tento problém včas objevíte, budete mít čas a možnost jej snadno vyřešit.

Nepřehlédněte ani zapsaná věcná břemena (nově nazývaná služebnosti a reálná věcná břemena).

TIP:  V případě prodeje pozemku navštivte stavební či obecní úřad a zeptejte se na územní plán a možnosti zástavby tohoto pozemku. Na obecních úřadech většinou velmi dobře ví, jak se věci mají. A možná se dozvíte i další zajímavé věci ohledně pozemku, sousedů, změny územního plánu apod.

KROK č. 2

ZJISTĚTE TRŽNÍ CENU NEMOVITOSTI

Je třeba uvědomit si, že nabídkové a odhadní ceny nemovitostí se většinou neshodují s jejich tržní hodnotou. Velké množství cen nabízených nemovitostí k prodeji je stanoveno příliš vysoko. Tržní cenu nejlépe stanovíte porovnáním vaší nemovitosti s jinými - již reálně prodanými, podobnými té vaší. S tím vám jistě ochotně poradí v kvalitní realitní kanceláři.

Ocenění nemovitosti je opravdu důležité. Pokud požádáte realitního makléře, aby vám s oceněním nemovitosti pomohl, vždy žádejte důvody. Chtějte vědět, proč stanovil takovou cenu a zeptejte se ho, jak se bude postupovat, pokud by cena byla stanovena příliš vysoko, či příliš nízko.

TIP: Vyvarujte se, aby cena vaší nemovitosti byla stanovena příliš vysoko. Pokud byste tak udělali, vaše nemovitost by zůstala dlouho neprodanou a díky délce nabízení by ztrácela na atraktivitě. Nakonec by se mohlo stát, že byste museli nemovitost prodat pod její tržní hodnotou.
TIP: A co se stane, pokud nedopatřením stanovíte cenu příliš nízko? Pak záleží, jak se k této situaci postavíte. Fakt, že jste stanovili cenu příliš nízko, poznáte podle velkého množství nabídek, které vám potenciální zájemci o koupi budou činit. Pak už je jen na vás, jak situaci diplomaticky vyřešíte. Můžete se dosavadním zájemcům omluvit a cenu zvýšit. Nebo jim na rovinu povědět, že máte pocit, že jste cenu stanovili příliš nízko a zeptat se jich, zda nechtějí nabídnout víc. A případně si vybrat nejvyšší nabídku. Takovýto přístup není sice úplně ,,fér” - slušné je držet se nabídkové ceny, kterou jste stanovili - nicméně i tento postup může být řešením, abyste nepřišli o peníze. Každopádně platí, že pokud si cenou nejste jisti, raději zájemcům hned říkejte, že si cenou nejste jisti, a že se může zvýšit. Tím je předem zbavíte případného zklamání a budete jednat po všech stránkách korektně. 

KROK č. 3

PŘIPRAVTE SVOJI NEMOVITOST NA PRODEJ

Ukliďte tak, jak jste neměli uklizeno ani na vánoce. Vymalujte. Opravte věci, které jsou vidět. Může jít sice pouze o malou investici na sjednání nápravy, nicméně pro kupujícího to může být neřešitelný problém a důvodem nemovitost nekoupit.

Posekejte zahradu, zameťte před domem. Před každou prohlídkou vyvětrejte. Můžete i zapálit vonnou svíčku. Pachy v nemovitosti jsou jedním z opomíjených faktorů při předvádění nemovitosti. Zájemcům se sice může dům líbit vizuálně, ale rozhodnou se ho nekoupit třeba jen proto, že 'to tam nevonělo.'

TIP: S investicemi do oprav a úprav domu to však nepřehánějte. Dejte zkrátka vše do pořádku jen do té míry, aby dům nevypadal 'rozbitě.' Většina kupujících je připravena na to, že po koupi ještě do domu bude muset investovat, aby si to 'udělali podle svého.'

KROK č. 4

PŘIPRAVTE REKLAMU NA TO, CO PRODÁVÁTE

Prezentace nemovitosti by neměla sloužit jako dokumentace nemovitosti, nýbrž jako reklama. Má za účel přitáhnout pozornost zájemců a přivést je na prohlídku. Skutečný stav nemovitosti je stejně třeba především fyzicky vidět.

Dobří realitní makléři jsou již proškoleni, aby zhotovili profesionální fotografie. Aby fotografie vypadaly co možná nejlépe, začali někteří makléři v dnešní době používat tzv. homestaging. Jedná se o metodu, jak vizuálně vylepšit svou nemovitost pomocí drobného nábytku, polštářků, přehozů, dekorací a dalších bytových doplňků.

Připravte si výstižný popis nemovitosti. Nezapomeňte si nechat vypracovat tzv. PENB (průkaz energetické náročnosti budovy), pokud jej ještě nemáte. V inzerci je totiž ze zákona potřeba energetickou třídu uvádět.

Nezapomeňte uvést výši měsíčních nákladů na bydlení. Nejlépe uděláte, pokud si připravíte vyúčtování za poslední 2-3 roky, z něhož bude jasně patrno, kolik vás měsíčně bydlení stálo.

Většinu kupujících budou tyto informace zajímat, takže neprohloupíte, pokud budete připraveni.

Pokud svěříte prodej nemovitosti realitní kanceláři, o většinu věcí z tohoto bodu se nebudete muset starat.

TIP: Udělejte soupis vybavení, které bude v nemovitosti zůstávat. Budete ho potřebovat.

KROK č. 5

NECHTE SVOU NEMOVITOST, AŤ JE VIDĚT

Pokud si budete svoji nemovitost prodávat sami, zjistíte, že inzerce na některých realitních serverech může být poměrně drahou záležitostí a na některých dokonce ani soukromé osoby inzerovat nemohou. Toto je jeden z důvodů, proč se obrátit na realitní kancelář. Na určitých realitních serverech též můžete za poplatek nechat svoji nemovitost umístit na viditelné přednostní pozice.

Určitě nechte opatřit svoji nemovitost nápisem 'NA PRODEJ.' Toto označení zvýší až o 30% úspěšnost prodeje za co možná nejvyšší cenu.

Řekněte o prodeji své nemovitosti svým známým. Nikdy nevíte, který známý, či známý známého, by mohl mít zájem. To samé dělají realitní kanceláře. Přímo oslovují svoje poptávající klienty, či jim zašlou nabídku nemovitosti emailem.

Pokud se prodávaná nemovitost nachází v menší obci, zeptejte se v místním obchodu či hospodě, zda byste mohli 'letáček' upozorňují na prodej vyvěsit na viditelné místo. Ve městě toto samé můžete udělat tím, že vytisknete množství 'letáčků' a roznesete je po schránkách v nejbližším okolí.

Jednoduše řečeno, každá reklama je dobrá.

KROK č. 6

PŘIPRAVTE SI PRÁVNÍ SERVIS

Pokud budete prodávat nemovitost přes realitní kancelář, tento bod řešit nemusíte. Realitní makléř vám přesně řekne, co je kdy potřeba udělat a podepsat. Kvalitní kancelář by za vás měla vyřídit veškeré body, které byste jinak museli řešit sami, a to: soupis rezervační smlouvy, popřípadě budoucí kupní smlouvy, kupní smlouvy samotné, vyplnění formuláře pro vklad na katastr, předávací protokol a vyplnění daňového přiznání. V případě, že kupující budou nemovitost financovat hypotékou, bude vás čekat podpis zástavní smlouvy a poskytnutí veškeré součinnosti proto, aby kupující hypotéku dostali.

Každopádně všechno je dobré mít připravené ještě předtím, než nemovitost začnete nabízet. Mohlo by se totiž stát, že se zájemce objeví velmi brzy a vy budete nepřipraveni. Především je třeba mít připravenou rezervační smlouvu. Na ostatní ještě budete mít čas.

KROK č. 7

VŠE DOBŘE DOPADLO?

Našli jste kupce a veškeré právní záležitosti proběhli bezpečně? Pak už zbývá jen nemovitost předat novým majitelům ve stanovené lhůtě a odvést daň z nabytí. Už v kupní smlouvě by mělo být jasně řečeno, kdo daň platí a záleží jen na vaší domluvě, kdo se poplatníkem stane. Každopádně ať to bude tak či onak, měla by daň být zohledněna v kupní ceně, pokud bude daň platit kupující, logicky by měla být kupní cena o tuto částku nižší.

K vyplnění daňového přiznání budete potřebovat vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu a znalecký posudek pro stanovení výše základu daně.

A pak už se jen těšte, že vám na účet přijde slíbená odměna.

KROK č. 8

K TOMU SNAD NIKDY NEDOJDE - SKRYTÉ VADY

V žádném případě nikomu nepřeji, aby po něm kupující požadoval náhradu za skryté vady, či odstoupení od smlouvy. Jedná se o vady nemovitosti, které nebyly při prohlídce nemovitosti vidět, ani na ně nikdo neupozornil, a které se objeví až po předání nemovitosti. Takovými vadami můžou být například statické problémy domu či rozdíly mezi stavební dokumentací domu a skutečným stavem. Pravdou je, že někdy se skutečný stav a stavební dokumentace mohou lišit. Nicméně je třeba na tyto rozdíly upozornit. Nejlépe pak písemnou formou. To samé platí o vadách nemovitosti - každá nemovitost má nějakou vadu, ale je třeba na ni upozornit. Na reklamování nemovitosti mají kupující dokonce 5 let.

Někdy se kupující snaží na reklamování skrytých vad vydělat, jindy se opravdu může jednat o závažný problém a reklamace je oprávněná.

Dá se nějak zabezpečit, aby k reklamaci nemohlo dojít?

Lze si objednat tzv.inspekci nemovitostí. Ta do podrobnosti zaznamená technický stav domu i s veškerými vadami, případně navrhne jejich řešení.

Pokud takový dokument předáte kupujícímu, můžete si být téměř jisti, že se na vás v budoucnosti nebude moci 'hojit,' neboť jste na všechny vady předem upozornili.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com