Družstevní byt či byt v osobním vlastnictví?

Družstevní byt

V tomto případě nelze hovořit o bytové jednotce, ale pouze o bytu. Vlastník družstevního bytu v podstatě nevlastní byt, ale pouze družstevní podíl, s nímž je spjaté právo nájmu konkrétního bytu. Čili pokud kupujete 'družstevní byt,' kupujete: družstevní podíl spojený s právem nájmu bytu, nikoli byt a ani bytovou jednotku!

Uskupení a rozhodování

Bytové, případně stavební družstvo je právnickou osobou, která nesmí vytvářet zisk. Tedy nájemné, které vybírá od svých členů, by měla sloužit pouze k zajištění chodu domu.

Družstvo má tyto statutární orgány:

• Členská schůze. Ta je nejvyšším orgánem družstva. Skládá se ze všech členů družstva a svolává ji představenstvo. 
• Představenstvo. To je statutárním zástupcem družstva. A rozhoduje ve všech záležitostech, ve kterých nemusí rozhodovat celá členská schůze. Dále se stará o ekonomický chod družstva.
• Kontrolní komisi. Jak už sám název napovídá, kontrolní komise kontroluje činnost ostatních orgánů. U malých družstev do padesáti členů se zřizovat nemusí. Kontrolní komise má minimálně 3 členy, pokud není ujednáno jinak.

A co to znamená v praxi?

Především to, že pokud si koupíte družstevní byt, v mnoha případech nebudete mít možnost rozhodovat o některých záležitostech. Pokud se družstvo například dohodne, že bude dělat novou fasádu na domě, pak vy jako 'pouhý člen' družstva rozhodně nebudete mít možnost rozhodovat o tom, která firma práce provede. Na druhou stranu to má i svoje kladné stránky. Ve velkém množství členů by se opravdu složitě dospělo k nějakému závěru, pokud by každý ze členů měl možnost ovlivnit výsledek.

Jak na prodej družstevního bytu?

Pravdou je, že družstevní byty bývají prodány levněji než byty v osobním vlastnictví. I když je - dle mého úsudku - uskupení a fungování družstev jednoznačně jednodušší než správa bytů v osobním vlastnictví, a tudíž by mělo být výhodnější takový byt koupit. Ovšem družstevní byt lze jen velice komplikovaně financovat z úvěrových prostředků.

Hypotéka vám bude poskytnuta jen v případě, že:

• byt má hodnotu do 800 000,-Kč v kombinaci se stavebním spořením
• byt lze převést do doby 1 roku do osobního vlastnictví
• máte jinou nemovitost, kterou můžete ručit

Jak na převod

Některá družstva převod do osobního vlastnictví povolují, jiná ne. A zatím není žádná možnost, jak byt převést do osobního vlastnictví bez souhlasu družstva. Nicméně pokud to lze, první co udělejte, podejte na družstvu žádost o převod. Další kroky by vám již měli na družstvu poradit.

Byt ve spoluvlastnickém podílu

Ani pokud vlastníte byt ve spoluvlastnickém podílu, nejste majiteli bytu, ale pouze vlastníky podílu na domě, s nímž může souviset právo užívání konkrétního bytu, který odpovídá vašim spoluvlastnickým podílům. Tedy jste majiteli například 1/48 domu. Byt se specifikuje jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

Rozhodování v domě se spoluvlastnickými podíly

Spoluvlastnictví vzniká v domě s minimálně dvěma byty. Pokud jsou v domě více než 3 různí vlastníci, je třeba založit Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které se pak chová stejně jako SVJ u bytů v osobním vlastnictví.

Koupě či prodej bytu ve spoluvlastnictví

Zde je v podstatě stejný problém jako u družstevních bytů. Je velice obtížné takový byt financovat hypotékou. Jediná cesta jak to lze, je ručit jinou nemovitostí!

Převod bytu do osobního vlastnictví

Zákon říká, že nikdo nesmí být nucen zůstávat ve spoluvlastnictví proti své vůli. Nicméně, pokud by se např. 1 byt ze 40 rozhodl ze spoluvlastnictví vystoupit, a ostatní nikoliv, mohlo by se stát, že by veškeré náklady s tím spojené musel uhradit vlastník tohoto jednoho bytu. Tedy především bude muset nechat vypracovat prohlášení vlastníka, kde bude byt (a všechny ostatní byty, nebytové prostory a společné prostory) vymezen . Dále bude muset zaplatit a zařídit vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. A co nejhorší, bude muset obstarat písemné souhlasy všech spoluvlastníků, a ještě ke všemu tyto podpisy musí být ověřené.

Tak co se stane, když někdo ze spoluvlastníků nebude s navrhovaným řešením souhlasit? Pak už zbývá jen obrátit se na soud. Soud také rozhodne o způsobu rozdělení domu i rozdělení jednotlivých bytových jednotek. Byt ve spoluvlastnictví lze tedy do osobního vlastnictví převést dvěma způsoby:

• prohlášením vlastníků
• rozhodnutím soudu

Byt v osobním vlastnictví

Takový byt je nejsnadněji na prodej, neboť:

• jej lze bez problémů financovat hypotékou, protože je možné do katastru nemovitostí vložit zástavní právo banky. Což u předešlých druhů vlastnictví není možné, neboť - jak již řečeno - vlastník není vlastníkem bytové jednotky, jenž by bylo možno použít jako ručení pro banku, zatímco u bytu v osobním vlastnictví je vlastník vlastníkem bytové jednotky a tudíž to bez problému lze 
• díky této výhodě se dá očekávat vyšší prodejní cena
• díky možnosti financování hypotékou se zvedá počet potencionálních zájemců

Jak poznat byt v osobním vlastnictví?

Pokud se podíváte do katastru nemovitostí, měli byste zde vidět, jak celý dům, tak jednotlivé bytové jednotky. Každá bytová jednotka by měla mít číslo. A pokud si zobrazíte detail bytové jednotky, mělo by být jasně vidět, kdo je jeho vlastníkem.

Rozhodování o domě

Nejvyšším orgánem je Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které je utvořeno vlastníky jednotek. Statutárním orgánem v čele s předsedou je výbor. Rozhodování o všech záležitostech probíhá při schůzi SVJ, kde k přijetí rozhodnutí postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků, nestanoví-li zákon nebo stanovy počet vyšší.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com