Co změní nový občanský zákoník na trhu s nemovitostmi

Stavba se stane až na výjimky součástí pozemku, nové úpravy čekají vlastnictví bytů, zásadně se změní možnosti ukončení pronájmu bytu – to jsou jen některé z celé řady novinek, které přináší nový občanský zákoník (NOZ) do oblasti realit a obchodování s nemovitostmi. Platit by měl začít od ledna příštího roku. „Jedná se o velmi významné změny, které se dotknou každého vlastníka nemovitosti a výrazně ovlivní prodeje, nákupy či pronájmy bytů a domů,“ říká jednatel Realitní kanceláře Evropa Michal Macek.

Nejvýznamnější změnu přináší znovuzavedení zásady Superficies solo cedit. Od účinnosti nového občanského zákoníku budou stavby zřízené na pozemku s výjimkou staveb dočasných součástí pozemku. Je-li vlastníkem pozemku a stavby na něm tatáž osoba, stane se stavba součástí pozemku jako věci nemovité a sama přestane být samostatnou věcí v právním smyslu. Ke spojení nedojde, pokud jsou vlastníci pozemku a stavby na něm odlišní, stavba v takovém případě zůstane samostatnou věcí a takto bude evidována i v katastru nemovitostí. Vlastníci pozemku i stavby mají vůči sobě navzájem předkupní právo, které nelze smluvně omezit ani vyloučit.

Skončí výmluvy na nedostatek informací

S účinností NOZ by měly také skončit výmluvy na neznalosti existence práv zapsaných ve veřejných seznamech jako je třeba katastr nemovitostí. NOZ totiž vychází ze zásad správnosti a též obecné známosti zápisů ve veřejných seznamech. To znamená, že již nebude možné dovolávat se neznalosti existence práv zapsaných ve veřejných seznamech. NOZ také umožňuje nabýt vlastnické právo od nevlastníka, pokud se jedná o nabytí úplatné a od osoby, jež je zapsána ve veřejném seznamu jako vlastník i když vlastníkem ve skutečnosti není. Podle NOZ bude nově možné zřídit právo stavby jako nové věcné právo (zapisované do katastru nemovitostí). Jedná se o oprávnění mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Stavba samotná pak není samostatnou věcí, ale pouze součástí takového práva stavby. Právo stavby lze zřídit maximálně na dobu 99 let a lze jej zcizovat i zatěžovat.

U věcných břemen NOZ podstatně mění terminologii, nově se jedná o tzv. služebnosti, jejichž obsahem je něco strpět – například právo cesty a dále reálná břemena spočívající v povinnosti něco konat. Nově je možno zřídit služebnosti i ke svému pozemku nebo služebnosti, které v zákoně výslovně upravené nejsou.

Věřitel dostane právo zpeněžit zástavu

NOZ rozšiřuje možnosti při uzavírání zástavních smluv. Oproti stávající právní úpravě bude možné například sjednat právo věřitele ke zpeněžení zástavy libovolným způsobem, nebo si bude moci zástavu ponechat za určenou cenu. Zisk ze zástavy bude rovněž zůstávat věřiteli. Nově lze také zajistit zachování pořadí zástavního práva při záměně zástavního práva, pokud původní zástavní právo bude vymazáno do jednoho roku od zápisu zástavního práva nového. NOZ ruší zákon o vlastnictví bytů a právní úpravu zahrnuje nyní sám. Byt (nadále jednotka) bude stále samostatnou věcí v právním smyslu, a to věcí nemovitou a není součástí pozemku. Společenství vlastníků nebude vznikat ze zákona, ale zakládá se schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Další novinkou je zavedení pachtu jako institutu zahrnujícího v sobě nejen přenechání užívání věci, ale i její požívání (užitků, plodů). Nově je také možné na návrh vlastníka věci nebo s jeho souhlasem zapsat nájem i pacht do veřejných seznamů.

Nájemní vztahy se budou řídit novou právní úpravou

NOZ dále ruší zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor a upravuje nájem prostoru sloužícího k podnikání. Nájemní vztahy se budou od účinnosti NOZ řídit novou právní úpravou, to ale s výjimkou vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem nabytí jeho účinnosti. NOZ mění především ukončení nájmu bytu. Nově nebude existovat výpověď s přivolením soudu k výpovědi a ruší se také institut bytových náhrad. Podle nové právní úpravy může nájemce žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané pronajímatelem. Dle NOZ nebude možno sjednat v nájemní smlouvě ohledně bytu smluvní pokutu ani povinnosti nepřiměřené okolnostem.

Autor: JUDr. Igor Veleba, iveleba@veleba-milichovsky.cz

' />

Další články

Zrekonstruovanou historickou tvrz v Nových Královicích si poprvé mohla prohlédnout veřejnost

Ambiciózní developerský projekt Nové Královice na kraji Prahy, který si dal za cíl zachránit historicky cenou kulturní památku a zároveň vytvořit přirozeně navazující rezidenční bydlení úspěšně pokračuje. Tento víkend si za účasti zástupců obce, investora i developera mohla tvrz prohlédnout poprvé také veřejnost.

Při výběru materiálu pro chaty u jezera Katlov byl Ytong jasnou volbou

Hledáte klidné místo poblíž vody s možností odpočinku, výletů do okolí či rybolovu a nechcete dělat kompromisy v ubytování? Tak právě pro vás jsou určené nové rodinné chaty u jezera Katlov, které proslavil u nás i ve světě známý rybář Jakub Vágner, tvář nového areálu Katlov Homes. Majitelkou a manažerkou areálu je jeho sestra Tereza Aster Vágnerová. Ona a její manžel Ing. arch. Petr Aster si pro hrubou stavbu nových chat vybrali pórobeton Ytong.